Проект ФЗ №120505-7

На сегодняшний день, по моему мнению, старт второго этапа программа сноса ветхих пятиэтажек в Москве не просто крайне сложен, но и практически невозможен...
<...>
Это и отсутствие стартовых площадок для переселения, и необходимость совмещения интересов жителей, инвесторов и города, а также крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных инженерных сетей, которые необходимо полностью перекладывать...

В Москве при Хрущеве и Брежневе было построено около десяти тысяч пятиэтажек. Чуть меньше двух тысяч снесено, остается восемь тысяч. Разница между снесенными и стоящими в технологиях производства – качество квартир одинаковое (кроме пятиэтажных сталинок с трехметровыми потолками, но их пока к сносу не готовят). Состояние оставшихся разное, есть лучше, есть совсем плохие, которые сегодня можно было бы признать аварийными. Через 15 лет аварийными станут от трети до половины. Будут дома с отключенными водой и электричеством, с забитыми мусоропроводами, с падающими балконами – много домов, сотни. В пятиэтажках и сегодня живет не самое богатое население – чем дальше, тем больше оттуда будут уходить те, кто способен поддерживать дом за свой счет. В Москве сегодня нет гетто – но они могут быть. Процесс возникновения гетто переживали десятки городов.
Чтобы этого не было, дома надо ремонтировать. Но это невозможно технологически. Ссылки на Берлин, где гэдээровские пятиэтажки массово отремонтированы, не работают: в Берлине дома построены по другой технологии и с другим качеством, и это арендные дома, которые легко расселить на время ремонта. Мы свои ремонтировать не умеем, и это серьезное «не умеем». Если делаем (есть пример на улице Мишина, 32) – получается дороже, чем строить новое жилье. Или дом не становится прочнее, а технологические системы – надежнее. Краны перестают течь на полгода, а батареи одну зиму не лопаются, но потом все начинается сначала.

Мегапроекты реконструкции сложившихся городов такого масштаба, в том числе связанные с массовым сносом существующей застройки, нечасто встречались в истории. Сразу отложим в сторону послевоенное восстановление советских городов, Роттердама, Дрездена, Варшавы, обусловленное колоссальными разрушениями, и панельное домостроение 50-х и 60-х годов в СССР, развернувшееся в основном на свободных территориях. Уместнее вспомнить реконструкцию Парижа бароном Османом в 60-х и 70-х годах 19 века, полностью уничтожившую средневековый город, сталинскую Москву 30- 40-х или Москву позднесоветскую (проспект Калинина или Новокировский).

Правительство уже собрало около 300 млрд рублей на капремонт (сбор включен в плату за квартиру). Если деньги не тратить, их заберут – скажем, на субсидии Чеченской Республике. По крайней мере так думают московские чиновники. Эти 300 млрд – отправная точка программы. По закону деньги, собранные на капремонт, можно тратить только на капремонт.

Реновацией в Москве занимаются уже в общей сложности 25 лет. И к настоящему времени многие дома пришли в состояние, когда дальше их ремонтировать не имеет смысла. Это мы поняли, когда приступили к программе комплексного капремонта. Например, у тебя балкон уже сгнил, потому что его построили 60 лет назад, и его нельзя заменить. А балкон — неотъемлемая часть квартиры. Или, например, коммуникации вмонтированы в бетонные стены, их замена физически невозможна. В этом случае надо делать новую систему отопления, а это приведет к уменьшению площади квартиры. К тому же без отселения жителей ремонтировать такие дома нельзя, и куда этих жителей тогда отселять? Когда мы все это проанализировали, то поняли, что за годы, в течение которых реализовывалась программа, ситуация настолько поменялась, что многие дома уже не имеет смысла подвергать капитальному ремонту: эффективнее их сносить и строить новые.

Сергей Семёнович, мы с Вами уже говорили на эту тему. Я знаю настроения и ожидания москвичей. Ожидания связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жильё построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением. Вопрос только в возможностях столицы, в бюджетных возможностях, в возможностях привлечения инвесторов и так далее.

Есть ещё один законопроект, который привлекает внимание общественности в Москве. Речь идёт о расселении пятиэтажек. По замыслу мэра Москвы, который мне докладывал, цель заключается в том, чтобы улучшить жилищные условия людей, которые проживают в разваливающихся домах, построенных ещё в середине прошлого века.

Но, безусловно, это должно быть сделано таким способом и такими инструментами и средствами, которые не нарушают прав граждан, прежде всего права на собственность. Все предложения должны быть реализованы на основе добровольного согласия граждан на предлагаемые условия.

Повторю ещё раз: ничего не может быть навязано силой, и права граждан должны быть полностью соблюдены. Поэтому прошу Правительство обратить на это внимание и в диалоге с депутатами Государственной Думы обеспечить прохождение такого закона, который бы эти права граждан обеспечил.

Хочу сразу сказать, что ничего, что нарушает законы, действующие на сегодняшний день, и права граждан, подписано мною быть не может. Прошу этот закон проработать как следует, досконально. В том числе в диалоге с общественностью.

Что касается хрущевок как типа — это пятиэтажные или девятиэтажные дома с малогабаритными квартирами, расположенные достаточно свободно. При этом они чаще всего формируют комфортные дворовые территории, зеленые зоны. Такой формат жилья подходит небольшим семьям, одиноким людям, и это хороший вариант арендного жилья, которое чаще всего служит для временного проживания. Поэтому такой формат, несмотря на то что в 1960-е годы он был создан совсем по другим причинам, вполне может использоваться в современных условиях.

Город, который может возникнуть на месте снесенных микрорайонов, появится через 10-15 лет и рассчитан на сотню лет вперед. Спроектировать его — фантастически сложная задача, требующая дара предвидения и фундаментальных исследований, учитывая быстроту изменений современных городов. Но ни одного значимого его параметра мы не знаем. Вот лишь несколько самых очевидных вопросов. Например, какова плотность застройки и плотность населения? Должен ли этот город будущего быть в 2-3 раза плотнее сегодняшнего? Куда, образно говоря, мы идем – в сторону Дели и Каира или Ванкувера и Роттердама? И каков демографический состав этого населения, доля детей, пожилых, состав семей? Какова будет сетка улиц, плотность улично-дорожной сети? Сейчас в Москве процент территории под улицами и дорогами составляет едва 9%, а на периферии и вовсе 6%, тогда как даже в очень плотных азиатских мегаполисах — 15%, в Европе — 20%. Рассчитываем ли мы на общественный транспорт, метро, трамвай или на автомобиль, предполагаем ли уменьшение числа частных машин?

В 2012-2016 годах в Москве ежегодно вводилось 3,1-3,9 млн квадратных метров нового жилья, таким образом, сроки реализации этой программы могут составить по крайней мере 17-20 лет, что сопоставимо по срокам с первой программой, инициированной в 1999 году и действующей до сих пор.

Московская программа оценивается правительством в 3,5 трлн рублей, а сторонние эксперты называют цифру 5–6 трлн. Для того чтобы ее осуществлять, требуется финансовый план. Срок действия – 20 лет. Понятно, что в такой перспективе он будет приблизительным, но ответ на ряд вопросов необходим. Это должно быть прибыльным? Безубыточным? Социально ориентированным? Сколько жилья вы собираетесь продавать на рынке? Какой прогноз реакции рынка на вашу интервенцию? Это жилье какого класса? Такой план есть у любого девелопера. Он может быть детальным, может – обобщенным; точность прогноза меняется в зависимости от времени. Но его не может не быть.

Поля пятиэтажек занимают срединное положение в городе за Московской кольцевой железной дорогой – теперь Московским центральным кольцом. Это пояс шириной примерно 5–7 километров. Он не ровный, с разрывами, однако, так или иначе, перед нами огромная городская территория.

В 2012-2016 годах в Москве ежегодно вводилось 3,1-3,9 млн квадратных метров нового жилья, таким образом, сроки реализации этой программы могут составить по крайней мере 17-20 лет, что сопоставимо по срокам с первой программой, инициированной в 1999 году и действующей до сих пор.
<...>
Каков потенциальный объем мощностей у застройщиков в московском регионе? Мы видим, в среднем объемы ввода в Москве составляли примерно 3,5 млн квадратных метров, при этом девелоперская активность смещалась в сторону Подмосковья и новых территорий, что было связано с дефицитом площадок под застройку в пределах МКАД. Таким образом, если оценивать потенциал столичных застройщиков с точки зрения фактических объемов ввода, то в Москве возможно строительство 4,5-6 млн квадратных метров силами уже сложившегося пула игроков.

Расселение не будет точечным, это будет поквартальное расселение. То есть будет образовываться так называемый маневренный фонд, куда люди будут переселяться. Далее эта территория (освободившаяся) будет застраиваться. И так дальше, как цепочка это будет функционировать... Потом принимается решение по второму микрорайону: из него люди переезжают в тот микрорайон, который создан на территории "маневренного фонда". Второй освободившийся микрорайон сносят, а затем на его месте строят новый и так по цепочке.

60-70 млн квадратных метров нового жилья без учета переселенцев — это примерно 1,1-1,3 млн новых квартир и около 2,8-3,9 млн новых жителей. Очевидно, что столь значительное (на 25-30%!) увеличение численности населения Москвы в старых границах создает колоссальную нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру, что потребует новых административных решений — строительства поликлиник, детских садов и школ, а также, по-видимому, новый этап реконструкции автомагистралей города и дальнейшее развитие метрополитена и других видов общественного транспорта.

Я бы не назвала это решение — в его теперешнем виде — ни правильным, ни своевременным. Многие хрущевки находятся во вполне приличном состоянии, а районы, которые они образуют, гораздо гуманнее и комфортнее, чем то, что строится сейчас. Строительство на месте хрущевок новых кварталов с многоэтажными домами очевидно приведет к резкому увеличению плотности застройки при низком качестве среды. Когда вы строите больше двух-трех башен, то должны сделать между ними большие расстояния и насытить их коммуникациями, дорогами, инфраструктурой. Это дорого и сложно, кроме того — дополнительная нагрузка на инженерные сети, которые у нас и так в плохом состоянии, и транспортную систему.

На месте бывших пятиэтажек могут возникнуть замкнутые районы нового поколения, транзитная городская ткань или новые субцентры. Каждое из решений имеет свои плюсы и минусы. Для богатого северо-запада Москвы и бедного юго-востока они не одинаковы. Чтобы ответить на вопрос, где и что делать, нужна стратегия пространственного развития. Этот документ может быть графическим, текстовым, с картинками, без, может называться мастер-планом, может градостроительной политикой, может приниматься законодательно, может быть программой мэра. Но его не может не быть.

Вы должны понимать, как выглядит то, что вы собираетесь построить. Спроектировать сразу восемь тысяч домов невозможно, но не отвечать на этот вопрос вообще тоже нельзя. Это будут высотные дома или нет? Там будут улицы с красными линиями или дороги среди полянок с домами? Там будут дворы размером с футбольное поле или теннисную площадку? Там будут переулки? Бульвары? Там подземная парковка или плоскостная? Это вопросы об образе среды, без ответов на которые нельзя ничего заказать архитекторам. Для ответа есть инструмент – объемно-пространственный регламент. Он может быть проработан с разной степенью детализации, может называться FBD (form-based design), или 3D-моделью территории, или как-то еще. Но его не может не быть.

Для того чтобы строить, нужны архитекторы. На каждый квартал – свой, индивидуальность архитектора – единственный источник уникальности городской застройки, если она создается вот так, зараз. Но чтобы наладить проектный процесс в таких масштабах, нужно понимать, как им управлять. Не безликими проектировщиками, а мастерами. Нужна архитектурная политика – документ, который существует во всех цивилизованных мегаполисах. Ценности, принципы, процедуры принятия и прохождения проектов должны быть описаны. Он может по-разному называться, быть частью градостроительной политики или существовать отдельно, но его не может не быть.

Такая программа – это производное от цивилизационного уровня общества, от того, какими навыками решения задач оно располагает, так сказать, «в среднем». Только от незнакомства с вопросом можно увидеть в программе интересы девелоперского лобби. Если бы мы уважали частную собственность и конкуренцию, мы бы взвыли, поскольку частный девелопмент этим законом в Москве отменяется. Рядом с частником появляется госкорпорация, которая может: а) выбрать и зачистить любую территорию города, если там нет исторических зданий или зданий монолитных конструкций; б) построить там жилье любой плотности и высоты, хоть небоскребы, хоть коттеджи; в) при этом наплевать на все строительные нормы; г) брать кредиты и деньги граждан под поручительства госбюджета, а для раскрутки – просто средства бюджета. И все – по закону! И у этой госкорпорации только одна обязанность – переселить граждан в новые дома с коэффициентом увеличения площади 1,3. С этим нельзя конкурировать. Частный девелопмент в Москве заканчивается. В клуб газовых горелок пришел «Газпром».

В России есть уже подобная практика, и она положительно себя зарекомендовала. Есть, например, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), благодаря которому эффективно работает программа ипотеки. Создан Фонд реформирования ЖКХ, который также доказал свою эффективность. Вот по аналогии с ним и решено создать в Москве специальный фонд, который планируется наделить функциями оператора программы реновации. Для реализации таких крупных проектов, как реновация жилого фонда, обязательно нужно иметь сконцентрированное ядро с финансовыми, административными и организационными полномочиями. Поручить заниматься этой программой при такой ее масштабности отдельным чиновникам не имеет смысла. Должна быть специальная структура, которая займется исключительно этой программой и будет специализироваться на ней. Понятно, что это будет 100% государственный фонд, гарантией которому служит бюджет города.

В Государственную думу внесен в первом чтении пакет законов, которые обеспечивают программу. Он предполагает создание Фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве. Этот «фонд содействия фонду» использует средства бюджета Москвы, может привлекать кредиты и средства граждан, сам строит и реализует построенное, по его обязательствам отвечает город. То есть по своему статусу это новая госкорпорация.

Такая программа – это производное от цивилизационного уровня общества, от того, какими навыками решения задач оно располагает, так сказать, «в среднем». Только от незнакомства с вопросом можно увидеть в программе интересы девелоперского лобби. Если бы мы уважали частную собственность и конкуренцию, мы бы взвыли, поскольку частный девелопмент этим законом в Москве отменяется. Рядом с частником появляется госкорпорация, которая может: а) выбрать и зачистить любую территорию города, если там нет исторических зданий или зданий монолитных конструкций; б) построить там жилье любой плотности и высоты, хоть небоскребы, хоть коттеджи; в) при этом наплевать на все строительные нормы; г) брать кредиты и деньги граждан под поручительства госбюджета, а для раскрутки – просто средства бюджета. И все – по закону! И у этой госкорпорации только одна обязанность – переселить граждан в новые дома с коэффициентом увеличения площади 1,3. С этим нельзя конкурировать. Частный девелопмент в Москве заканчивается. В клуб газовых горелок пришел «Газпром».

Во-первых, управленческое решение — жители хрущевок должны стать не участниками соцопросов, а участниками процесса и разработки проектов благоустройства и реконструкции своих домов и кварталов. Реальными заказчиками таких программ, девелоперами своих кварталов должны стать они сами, а не крупные инвесторы.
Во-вторых, пространственные решения. Мы разработали параметры, улучшающие качество среды и жизни для всех типов застройки в российских городах. Пространственный потенциал, например, среднеэтажных хрущевских кварталов — 10 тыс. кв. м недвижимости на 1 га, к ним можно добавить еще 11 тыс. кв. м. Это без увеличения этажности и ликвидации прекрасных зеленых дворов. Крупные инвесторы редко где в мире занимаются развитием застроенных кварталов. Развитие застроенных территорий — интерес мелких и средних инвесторов.
<...>
Увеличить площадь своего жилья, получить в собственность дополнительные площади и повысить свой доход за счет сдачи в аренду; за счет общедолевой коммерческой собственности обеспечить свои кварталы магазинами, кафе и другими сервисами, одновременно создав собственный фонд и капитальных ремонтов, и благоустройства территории, и коммунальных расходов. Но для этого необходимы финансовые модели, основанные на государственных грантах, субсидиях, низкопроцентных кредитах, которые выделялись бы гражданам для преобразования их кварталов.

Московская программа оценивается правительством в 3,5 трлн рублей, а сторонние эксперты называют цифру 5–6 трлн. Для того чтобы ее осуществлять, требуется финансовый план. Срок действия – 20 лет. Понятно, что в такой перспективе он будет приблизительным, но ответ на ряд вопросов необходим. Это должно быть прибыльным? Безубыточным? Социально ориентированным? Сколько жилья вы собираетесь продавать на рынке? Какой прогноз реакции рынка на вашу интервенцию? Это жилье какого класса? Такой план есть у любого девелопера. Он может быть детальным, может – обобщенным; точность прогноза меняется в зависимости от времени. Но его не может не быть.

Это даже в сокращенном виде нечитаемая формулировка, но суть ее вот в чем. У нас много законов, как и где можно строить. Там определены функции, размеры зданий, их количество, высота и много чего другого. Все это сведено в Генеральном плане и ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Так вот, новый закон все регуляции для любой территории, выбранной под реновацию, отменяет. Здесь можно строить с чистого листа, что хочешь и сколько хочешь. Что нарисуешь, то и будет законным.

Чтобы создать совершенно новое качество среды проживания, каждый квартал мы тщательно изучим с учетом комплексной застройки. Более того, есть поручение мэра изучить все территории, прилегающие к кварталам реновации, на предмет создания там дополнительных парков. Если где-то есть территории, где можно сформировать рекреационные зоны и парки, но они не вошли пока в существующую в Москве соответствующую целевую программу, мы вовлечем их в этот процесс и дополнительно профинансируем. Кстати, каждый квартал перед началом стройки будет разработан в 3D-модели. И каждый москвич сможет увидеть, где именно он станет проживать, что будет находиться рядом, как улучшится городская среда и т. д. Сейчас мы оперативно дорабатываем программу по градостроительному проектированию, чтобы по всем кварталам создать единую систему.

У нас чудовищные СНиПы (строительные нормы и правила) и СанПиНы (санитарные правила и нормы). У нас есть требования по инсоляции, – два часа прямого солнца в окна в день, – которые восходят к методикам 1920-х годов по борьбе с туберкулезом. У нас новая школа на 1024 ребенка требует трех гектаров свободной земли. Это в московских условиях в три раза дороже самой школы, а построенная школа тратит четверть своего бюджета на поддержание и охрану территории, которая ей совершенно не нужна. При этом в Англии, Сингапуре, Гонконге, Америке, Канаде та же школа располагается на гектаре. Таких примеров десятки. У нас очень сырые ПЗЗ, которые мы никак не примем официально, и устаревший лужковский Генплан, который мы никак не отменим. Каждый, кто сталкивался со строительством в Москве, знает, насколько это чудовищно запущенная, абсурдная, уродливая система. Каждый мечтал снести ее к чертовой матери. И вот.

Замечу, что понятие «аналогичные по конструктивным характеристикам» трудно назвать юридически корректным. Следует иметь в виду вот что. Когда Никита Хрущев придумал пятиэтажки, то он запустил своего рода соревнование между строителями и архитекторами, чтобы найти самый дешевый проект, – это подробно описано в его воспоминаниях. Ранние пятиэтажки (1956–1962) использовали все существовавшие в то время конструктивные схемы, каждый стремился доказать, что его разработка лучше. Поэтому под определение «аналогичные по конструктивным характеристикам» попадают все дома, какие строились в Москве с эпохи конструктивизма до постсоветских реформ домостроительных комбинатов, за исключением, насколько я понимаю, домов с деревянными перекрытиями. Хотя черт его знает, может, где-нибудь в 1956 году была построена и такая пятиэтажка-сталинка. Сносить в соответствии с этой формулировкой можно любой дом, кроме монолитного. Конструктивистский, сталинский, брежневский, пятиэтажный, девятиэтажный – все равно, везде «аналогичные конструктивные характеристики».

Снос домов осуществляется по территориальному принципу – сносятся кварталы или микрорайоны. Органы власти определяют перечень «многоквартирных домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории, являются аналогичными по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам» хрущевского и раннебрежневского времени. На их месте строится новое жилье, при этом жители получают то же количество метров и то же количество комнат, но увеличенные кухни, санузлы и коридоры (если это не очередники, которые могут получить больше).

Мы также понимаем, что в жилищном законодательстве договоры возможны вполне, при этом равноценность и равнозначность - это разные истории. Равнозначность используется в жилищном законодательстве, а равноценность и в Гражданском кодексе, и в Земельном кодексе, и в Жилищном тоже есть, но это касается исключительно, когда речь идет о переходе права собственности. Когда речь идет о проживании на других основаниях, можно использовать равнозначность. Но равноценность - шире понятие, поэтому, мне кажется, здесь с учетом нашей судебной практики я бы оставил его.

Есть важные моменты предстоящей программы реновации. Во-первых, площадь новой квартиры будет не меньше той, что была в старой, более того, общая площадь, по оценкам экспертов, может увеличиться примерно на 20–30% за счет новых нормативов по нежилым помещениям — санузел, кухня. Во-вторых, количество комнат также уменьшено не будет. Далее: переезд жителей будет в тот же или соседний район проживания. Ситуации, при которых жителям придется переехать в другой округ, исключены. Новые кварталы будут создаваться по новым стандартам благоустройства: парки, центры отдыха, спортивная и культурная инфраструктура. Предоставление нового жилья коснется не только собственников, но и нанимателей: в соответствии с федеральным законодательством они смогут получить квартиры по договору социального найма. Более того, у них будет возможность оформить новые квартиры сразу в собственность.

Жители ЦАО останутся в своем округе — это важный аспект, на котором я хочу акцентировать внимание. Проблема в том, что в Центральном округе найти свободные площадки под дома для переселения сложнее, чем в других округах. Но жизнь показала, что даже когда мы в пределах ЦАО переселяем людей из района в район, то особых вопросов не возникает.

Всегда кто-нибудь критикует. Конечно, найдутся и те, кто выскажется против. Это абсолютно нормально — в таком большом мегаполисе, как Москва, априори не могут быть довольны все и всем. У нас в Москве есть сложившаяся практика переселения из ветхого жилья. По опыту мы видим, что более 90% жителей аварийных домов согласны переезжать сразу, поскольку получают квартиры улучшенной планировки с большей площадью и совершенно другого качества. А около 5–7% жителей оттягивают процесс, перебирают варианты в поиске более выгодных для себя условий, пытаются так или иначе противиться переселению, мотивируя свои действия тем, что их не устраивает, скажем, квартирография нового жилья либо район переселения им не подходит. Но и эта часть горожан, как мы не раз уже убеждались и убеждаемся, способна к диалогу. Категорически не согласны с переселением только 1–2% жителей домов. И они, прекрасно понимая, что остались последними в доме, занимаются шантажом, выторговывая квартиру большей площади, чем им положено. В этих случаях мы обращаемся в суд, который, как показывает опыт, чаще принимает решение в пользу переселения.