Реновация жилья в Москве
fort.media подготовила Тезисы к дискуссии по этой теме:
Широко обсуждается Программа реновации жилищного фонда города Москва, но на 1 мая 2017 года официального текста такой программы не существует. Заявленная цель фактически подменяется одной из задач. Способ решения такой задачи неочевиден и слабо обоснован. Последовательность действий по достижению актуальной цели вызывает большие и обоснованные сомнения. Долгосрочные результаты реализации планов Правительства Москвы - непоправимы. Результаты предыдущих решений аналогичного масштаба (Реновация I, Новая Москва, снос торговых объектов у станций метро) вызывают сомнения в способности решения и этой проблемы.
Широко обсуждается Программа реновации жилищного фонда города Москва, но на 1 мая 2017 года официального текста такой программы не существует. Заявленная цель фактически подменяется одной из задач. Способ решения такой задачи неочевиден и слабо обоснован. Последовательность действий по достижению актуальной цели вызывает большие и обоснованные сомнения. Долгосрочные результаты реализации планов Правительства Москвы - непоправимы. Результаты предыдущих решений аналогичного масштаба (Реновация I, Новая Москва, снос торговых объектов у станций метро) вызывают сомнения в способности решения и этой проблемы.
Умозаключения
Программу реновации жилья Правительства Москвы исполнять не следует
Логический вывод на основе формальной логики
Апокалиптические предсказания про то, что Москва увеличится на 5 млн. человек не оправдались, но ...
Программу реновации Правительства Москвы невозможно исполнить без существенных потерь для 90% жителей столицы в варианте бюджетного финансирования. Опыт привлечения частных инвестиций девелоперов в предыдущей программе показывает, что в этом варианте пострадают уже все москвичи.
Программу реновации Правительства Москвы невозможно исполнить без существенных потерь для 90% жителей столицы в варианте бюджетного финансирования. Опыт привлечения частных инвестиций девелоперов в предыдущей программе показывает, что в этом варианте пострадают уже все москвичи.
?
Последовательность действий
"Странная" логика Правительства Москвы - Эпиграф:
Исповедь переселяемых: «Снос нашего дома убьет мою семью»
"Идея тотального сноса в том виде, в каком она существует сейчас, возмущает меня до крайности. Все действия должны происходить совершенно в ином порядке. Сначала — градостроительный план с трехмерными картинками нового облика города, потом общественные слушания. И полное понимание того, что жители города поддерживают планы по застройке. После прозрачного голосования. Подробная информация о планах города по переселению с указанием домов, в которых планируется предложить квартиры, планировками, описанием конкретных объектов инфраструктуры. И только потом — необходимые изменения в законодательстве при абсолютном соответствии Конституции РФ."
Исповедь переселяемых: «Снос нашего дома убьет мою семью»
"Идея тотального сноса в том виде, в каком она существует сейчас, возмущает меня до крайности. Все действия должны происходить совершенно в ином порядке. Сначала — градостроительный план с трехмерными картинками нового облика города, потом общественные слушания. И полное понимание того, что жители города поддерживают планы по застройке. После прозрачного голосования. Подробная информация о планах города по переселению с указанием домов, в которых планируется предложить квартиры, планировками, описанием конкретных объектов инфраструктуры. И только потом — необходимые изменения в законодательстве при абсолютном соответствии Конституции РФ."
fort.media представляет альтернативную последовательность действий (синтез различных мнений) — сравните:
Вариант fort.media
Сравнение вариантов
Вариант Правительства Москвы
1
Решение Принято
21 февраля 2017 год Президент РФ и Мэр Москвы приняли решение о сносе. ГосДума РФ подготовила изменение в Федеральное законодательство и 20 апреля приняла законопроект N120505-7 в первом чтении.
2
Голосование / Списки под снос
С 15 мая по 15 июня пройдет голосование в форме опроса в поддержку Решения и с целью составить списки под снос. Официальный текст обсуждаемой Программы реновации на 1 мая не опубликован!
3
Принятие Закона
До 30 июля Правительство Москвы планирует принятие Закона о реновации ГосДумой РФ (до окончания весенней сессии). Закон после первого чтения (по мнению ряда законодателей и специалистов) противоречит Конституции РФ в области защиты права частной собственности и судебной защиты.
4
Конкурс
Ориентировочно с мая по ноябрь планируется проведение конкурса Проектов для 5 экспериментальных зон реновации. Заказчик - Правительство Москвы.
1
Конкурс
Объявляется конкурс Проектов и Девелоперов. Заказчик - все жители (собственники) района.
2
Обсуждение
Проведение обсуждений, защита Проектов, агитация на регулярных собраниях представителей Заказчика (собственников помещений) с участием Экспертов и Конкурсантов.
3
Система голосования
Разработка юридически значимой системы голосования и утверждение необходимых нормативных документов по процедурам принятия решений с учётом требований Конституции РФ по защите прав собственника.
4
Принятие Решения
Выборы Проекта и Девелопера в результате юридически значимого голосования.
1
Жители района
Конкурс
Объявляется конкурс на проект реновации района. Заказчик - жители района (через своих представителей в муниципалитете). Исполнитель - заинтересованные в участии Девелоперы. Мэрия Москвы - организатор, арбитр.
В предлагаемом варианте под реновацией понимается принципиально другое понятие, чем снос/переселение по версии Правительства Москвы.
Две главные особенности предлагаемого подхода: функция Заказчика передана всем собственникам жилых и нежилых помещений района и Цель конкурса - комплексное улучшение жилищных условий (как квартир, домов, так и территории) всех жителей района с заранее заданными ограничениями по численности (см. Генплан).
Важный момент - это распределение функций в этом процессе. Мэрия Москвы, имеющая максимальные ресурсы и компетенции, обязана организовать процесс для последующего тиражирования.
Ниже представлены несколько иллюстраций из презентации "Реализация программы реновации" Москомархитектуры Москвы.
Почему с такой презентации не было начато обсуждение проекта программы реновации в феврале (после встречи Путина с Собяниным) — абсолютно необъяснимо?! Хотя логично было бы начинать дискуссии в каждом районе реновации с аналогичных предложений. Чиновники считают иначе.
Две главные особенности предлагаемого подхода: функция Заказчика передана всем собственникам жилых и нежилых помещений района и Цель конкурса - комплексное улучшение жилищных условий (как квартир, домов, так и территории) всех жителей района с заранее заданными ограничениями по численности (см. Генплан).
Важный момент - это распределение функций в этом процессе. Мэрия Москвы, имеющая максимальные ресурсы и компетенции, обязана организовать процесс для последующего тиражирования.
Ниже представлены несколько иллюстраций из презентации "Реализация программы реновации" Москомархитектуры Москвы.
Почему с такой презентации не было начато обсуждение проекта программы реновации в феврале (после встречи Путина с Собяниным) — абсолютно необъяснимо?! Хотя логично было бы начинать дискуссии в каждом районе реновации с аналогичных предложений. Чиновники считают иначе.
Жители хрущевок должны стать не участниками соцопросов, а участниками процесса и разработки проектов благоустройства и реконструкции своих домов и кварталов
Ирбитская Ирина Викторовна / Директор Центра градостроительных компетенций ИОН РАНХиГС
"Во-первых, управленческое решение — жители хрущевок должны стать не участниками соцопросов, а участниками процесса и разработки проектов благоустройства и реконструкции своих домов и кварталов. Реальными заказчиками таких программ, девелоперами своих кварталов должны стать они сами, а не крупные инвесторы.
Во-вторых, пространственные решения. Мы разработали параметры, улучшающие качество среды и жизни для всех типов застройки в российских городах. Пространственный потенциал, например, среднеэтажных хрущевских кварталов — 10 тыс. кв. м недвижимости на 1 га, к ним можно добавить еще 11 тыс. кв. м. Это без увеличения этажности и ликвидации прекрасных зеленых дворов. Крупные инвесторы редко где в мире занимаются развитием застроенных кварталов. Развитие застроенных территорий — интерес мелких и средних инвесторов."
Урбанист Ирина Ирбитская: «Жители хрущевок должны стать девелоперами» / 18 апреля 2017 года
Во-вторых, пространственные решения. Мы разработали параметры, улучшающие качество среды и жизни для всех типов застройки в российских городах. Пространственный потенциал, например, среднеэтажных хрущевских кварталов — 10 тыс. кв. м недвижимости на 1 га, к ним можно добавить еще 11 тыс. кв. м. Это без увеличения этажности и ликвидации прекрасных зеленых дворов. Крупные инвесторы редко где в мире занимаются развитием застроенных кварталов. Развитие застроенных территорий — интерес мелких и средних инвесторов."
Урбанист Ирина Ирбитская: «Жители хрущевок должны стать девелоперами» / 18 апреля 2017 года
Президент РФ / Мэр Москвы / ГосДума РФ
Решение принято
По мнению Президента РФ и Мэра Москвы - все "хрущевки" надо снести!
Разработан законопроект внесения изменений в Федеральное законодательство. Принят в первом чтении.
Разработан законопроект внесения изменений в Федеральное законодательство. Принят в первом чтении.
2
Собственники помещений района
Обсуждение
Общественное обсуждение выдвинутых на конкурс Проектов, в том числе, на регулярных собраниях в специально отведенных залах с представителями муниципалитетов, мэрии, специалистов, участников конкурса. Разработка прозрачной, юридически значимой системы голосования по проекту реновации.
Жители / Правительство Москвы
Голосование / Списки под снос
С 15 мая по 15 июня будут проведены голосования жителей зон реновации в форме опроса. Отсутствие Программы реновации и градостроительных планов делает это "волеизъявление" юридически ничтожным. По результатам будут утверждены списки домов под снос.
Программа реновации, как официальный документ, отсутствует!
Такой программы не существует в природе, текст программы нигде не опубликован. Да — существуют многочисленные обещания и заверения чиновников в благих помыслах, но ... юридически НИЧЕГО НЕТ!
Единственный официальный первоисточник информации — это законопроект и пояснительная записка к нему. Каким станет в результате поправок закон будет ясно к 30 июля, то есть после окончания голосования!
Посмотрите ниже, как "элегантно" решена проблема: Московский стандарт рекомендует читать о программе на сайте Правительства Москвы - заходим, а там - "Информацию о программе реновации можно получить: — на официальном сайте..."
Единственный официальный первоисточник информации — это законопроект и пояснительная записка к нему. Каким станет в результате поправок закон будет ясно к 30 июля, то есть после окончания голосования!
Посмотрите ниже, как "элегантно" решена проблема: Московский стандарт рекомендует читать о программе на сайте Правительства Москвы - заходим, а там - "Информацию о программе реновации можно получить: — на официальном сайте..."
Московский стандарт: программа реновации пятиэтажек
Где можно получить информацию о программе реновации?
"Информацию о программе реновации можно будет получить:
— на официальном интернет-портале Мэра и Правительства Москвы mos.ru;
— в информационных центрах управ районов и префектур административных округов;
— в центрах госуслуг «Мои документы»;
— по телефону единой справочной службы Москвы: 8 (495) 777-77-77."
Московский стандарт: программа реновации пятиэтажек
— на официальном интернет-портале Мэра и Правительства Москвы mos.ru;
— в информационных центрах управ районов и префектур административных округов;
— в центрах госуслуг «Мои документы»;
— по телефону единой справочной службы Москвы: 8 (495) 777-77-77."
Московский стандарт: программа реновации пятиэтажек
Каким будет вопрос голосования?
fort.media было предложено два диаметрально противоположных варианта:
Хотите ли Вы светлого будущего в прекрасной квартире?
или
Хотите ли Вы свою собственность поменять "не глядя" без оценки на квартиру в 14-ти этажном доме в квартале, где соседей стало в 2...3 раза больше, а "социалку", транспорт и коммуникции приведут в соответствие с таким количеством жителей чуть позже?
или
Хотите ли Вы свою собственность поменять "не глядя" без оценки на квартиру в 14-ти этажном доме в квартале, где соседей стало в 2...3 раза больше, а "социалку", транспорт и коммуникции приведут в соответствие с таким количеством жителей чуть позже?
Всё оказалось прозаичнее: "Вы поддерживаете включение Вашего дома в проект программы реновации и предоставление Вам новой квартиры в этом же районе?"
А что не так в вопросе?
Вопрос содержит в себе некое суждение, которое в свою очередь состоит из понятий. Неоднозначная трактовка понятий приводит к ничтожности этого суждения. Итак, разбираемся.
Реновация (renovation) — восстановление основных фондов; замещение основных фондов, выбывающих вследствие их физического и морального износа / Экономико-математический словарь
Реновация (renovation) — восстановление основных фондов; замещение основных фондов, выбывающих вследствие их физического и морального износа / Экономико-математический словарь
"В законопроекте определения понятия "реновация жилищного фонда" не содержится. В то же время отсутствие в законодательстве Российской Федерации единого и четкого определения понятия "реновация жилищного фонда" может привести к неоднозначности его применения на практике и к неопределенности правовых последствий применения механизма реновации в отношении граждан и юридических лиц."
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
Программа — последовательность действий для достижения цели с заданными параметрами (с указанием сроков, способов, методов, ресурсов) / fort.media
Из всего перечисленного точно известно, что методом реновации будет снос и последующее строительство.
С этажностью чиновники путаются: Мэр - дома от 6 до 14 этажей; Главный архитектор - от 10 до 14 этажей.
С итоговой численностью жителей расхождения ещё больше: Заместитель мэра - население города практически не изменится, а Мэр считает, что население районов Москвы, которых коснется программа реновации жилья, вырастет на 500 тыс. человек, а не на 5 млн. Главный архитектор - плотность населения в обновленных районах - Прямого подсчета пока нет. Навскидку - раза в два.
Почему они путаются, а потому что программы НЕ СУЩЕСТВУЕТ! Есть только законопроект и пояснительная записка к нему. За что тогда жители голосуют?
С этажностью чиновники путаются: Мэр - дома от 6 до 14 этажей; Главный архитектор - от 10 до 14 этажей.
С итоговой численностью жителей расхождения ещё больше: Заместитель мэра - население города практически не изменится, а Мэр считает, что население районов Москвы, которых коснется программа реновации жилья, вырастет на 500 тыс. человек, а не на 5 млн. Главный архитектор - плотность населения в обновленных районах - Прямого подсчета пока нет. Навскидку - раза в два.
Почему они путаются, а потому что программы НЕ СУЩЕСТВУЕТ! Есть только законопроект и пояснительная записка к нему. За что тогда жители голосуют?
Проект (draft) — Предварительный документ, в который, прежде чем он будет подписан, могут вноситься изменения и дополнения (вплоть до отклонения в целом в результате принятия решения / дополнено fort.media) / Словарь бизнес-терминов
На начало голосования в законопроекте №120505-7 фигурирует только одно понятие - Равнозначность. То есть, если люди большинством голосуют за этот проект, то на каком основании законодатели будут вносить в него изменения, в частности обещанное дополнение Равноценности?
Наверное достаточно аргументов (хотя их существенно больше), чтобы потратив месяц времени, деньги и нервы налогоплательщиков Правительство Москвы проиграло дело о юридической ничтожности голосования в любом "нормальном" суде.
Представляется, что до тех пор, пока все существенные вопросы реновации не будут урегулированы федеральным законом, преждевременно предлагать гражданам решать судьбу своих домов и свое будущее
Москалькова Татьяна Николаевна / Уполномоченный по правам человека в РФ
"В понедельник, 15 мая началось голосование москвичей по вопросам реновации.
Жители пятиэтажек должны в течение месяца определить судьбу домов, где они проживают, и принять решение, которое в дальнейшем может самым существенным образом повлиять на качество и условия их жизни.
Для того, чтобы этот тяжелый выбор был обдуманным и взвешенным, необходимо ясно и четко представлять условия, на которых будет происходить расселение домов, то есть: — знать, какое жилье можно получить взамен занимаемого; — имеются ли альтернативные варианты; — какие существуют правовые гарантии; — наличие возможности защиты своих прав в органах правосудия.
Названные и множество иных условий, должны быть предусмотрены федеральным законом.
17 мая Московская городская Дума приняла Закон города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».
Власти города приняли обязательства о предоставлении москвичам жилья с улучшенной отделкой, равнозначного ранее занимаемому, в районе проживания переселяемых граждан; предусмотрена также возможность получения равноценного возмещения в денежной или натуральной форме.
Вместе с тем, федеральный закон, регулирующий механизмы реализации программы реновации, в настоящее время не принят. Соответствующий законопроект, принятый Государственной Думой в первом чтении, получил значительное число замечаний и предложений.
Направлено в Государственную Думу и мое заключение о необходимости соблюдения конституционных прав расселяемых граждан.
Дальнейшее рассмотрение законопроекта перенесено Государственной Думой на 5 июля.
Однако решение потенциальные переселенцы должны принять уже сейчас: в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02 мая 2017 г. № 245-ПП голосование для последующего включения многоквартирных домов в программу реновации проводится в период с 15 мая по 15 июня.
Представляется, что до тех пор, пока все существенные вопросы реновации не будут урегулированы федеральным законом, преждевременно предлагать гражданам решать судьбу своих домов и свое будущее."
Заявление Уполномоченного по вопросам реновации
Жители пятиэтажек должны в течение месяца определить судьбу домов, где они проживают, и принять решение, которое в дальнейшем может самым существенным образом повлиять на качество и условия их жизни.
Для того, чтобы этот тяжелый выбор был обдуманным и взвешенным, необходимо ясно и четко представлять условия, на которых будет происходить расселение домов, то есть: — знать, какое жилье можно получить взамен занимаемого; — имеются ли альтернативные варианты; — какие существуют правовые гарантии; — наличие возможности защиты своих прав в органах правосудия.
Названные и множество иных условий, должны быть предусмотрены федеральным законом.
17 мая Московская городская Дума приняла Закон города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».
Власти города приняли обязательства о предоставлении москвичам жилья с улучшенной отделкой, равнозначного ранее занимаемому, в районе проживания переселяемых граждан; предусмотрена также возможность получения равноценного возмещения в денежной или натуральной форме.
Вместе с тем, федеральный закон, регулирующий механизмы реализации программы реновации, в настоящее время не принят. Соответствующий законопроект, принятый Государственной Думой в первом чтении, получил значительное число замечаний и предложений.
Направлено в Государственную Думу и мое заключение о необходимости соблюдения конституционных прав расселяемых граждан.
Дальнейшее рассмотрение законопроекта перенесено Государственной Думой на 5 июля.
Однако решение потенциальные переселенцы должны принять уже сейчас: в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02 мая 2017 г. № 245-ПП голосование для последующего включения многоквартирных домов в программу реновации проводится в период с 15 мая по 15 июня.
Представляется, что до тех пор, пока все существенные вопросы реновации не будут урегулированы федеральным законом, преждевременно предлагать гражданам решать судьбу своих домов и свое будущее."
Заявление Уполномоченного по вопросам реновации
Порядок голосования для последующего включения многоквартирных домов в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве
Формулировка Вопроса, по которому будет голосование, в тексте Постановления отсутствует!
"3.1. Участникам голосования в рамках проекта "Активный гражданин" предоставляется доступ к перечню с возможностью выбрать многоквартирный дом, жилое помещение в котором находится в собственности участника голосования или предоставлено ему по договору социального найма, и проголосовать "за" или "против" включения этого многоквартирного дома в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве."
Постановление Правительства Москвы "Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве"
Постановление Правительства Москвы "Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве"
3
МУНИЦИПАЛИТЕТ / МЭРИЯ МОСКВЫ
Система голосования
Создание юридически значимой системы он-лайн голосования в дополнение к существующей системе. Разработка и утверждение необходимых нормативных актов.
ГосуДума РФ
Принятие закона
По планам Правительства Москвы депутаты ГосДумы РФ должны завершить обсуждение законопроекта и принять закон до окончания весенней сессии.
4
Жители района
Выборы
Проводятся выборы Проекта и Девелопера путем юридически значимого голосования собственников жилых и нежилих помещений. Заключение договора с выбранным Девелопером на осуществление выбранного Проекта.
МосКомАрхитектуры / Правительство Москвы
Конкурс
Объявляется конкурс Проектов на 5-ти экспериментальных зонах реновации.
25 апреля 2017 года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов объявил о начале конкурсной процедуры по программе реновации ветхого жилья в столице
Итоги первых пяти конкурсов будут подводить примерно через шесть месяцев / Вечерняя Москва
"Всего на этапе подготовки к конкурсу город подберет пять экспериментальных площадок, на которых будут возводиться первые дома.
— Срок конкурса поставлен ориентировочно на полгода, но мы понимаем, что там будут нюансы, как мы будем отбирать площадки, как пройдет голосование. Этого мы пока не знаем, поэтому добавляем, что полгода — ориентировочный срок, — отметил Сергей Кузнецов.
По результатам конкурсов экспертное жюри выберет 20 финалистов, концепции которых лучше всего подойдут городу и будут удовлетворять всем его требованиям.
Отбором займется экспертное жюри, в которое будут приглашаться в том числе международные специалисты, отметил главный архитектор Москвы.
— Для оценки конкурсных проектов будут сформированы профессиональное международное жюри и экспертная группа. Планируется привлечь руководителей профильных департаментов, представителей вузов, Общественную палату Москвы, политических и общественных деятелей, — рассказал Сергей Кузнецов.
Специально отобранный пул экспертов, добавил он, привлекут также к консультациям и составлению технического задания для конкурса."
Сергей Кузнецов: Программа реновации по отношению к жителям прежде всего партнерская
— Срок конкурса поставлен ориентировочно на полгода, но мы понимаем, что там будут нюансы, как мы будем отбирать площадки, как пройдет голосование. Этого мы пока не знаем, поэтому добавляем, что полгода — ориентировочный срок, — отметил Сергей Кузнецов.
По результатам конкурсов экспертное жюри выберет 20 финалистов, концепции которых лучше всего подойдут городу и будут удовлетворять всем его требованиям.
Отбором займется экспертное жюри, в которое будут приглашаться в том числе международные специалисты, отметил главный архитектор Москвы.
— Для оценки конкурсных проектов будут сформированы профессиональное международное жюри и экспертная группа. Планируется привлечь руководителей профильных департаментов, представителей вузов, Общественную палату Москвы, политических и общественных деятелей, — рассказал Сергей Кузнецов.
Специально отобранный пул экспертов, добавил он, привлекут также к консультациям и составлению технического задания для конкурса."
Сергей Кузнецов: Программа реновации по отношению к жителям прежде всего партнерская
5
Муниципалитет / Мэрия Москвы
Законодательство
По результатам конкурса проводится анализ законодательных, нормативных барьеров. При необходимости инициируется процедура внесения изменений.
6
Жители района
Завершение строительства
Создание объединений собственников (арендодателей) с целью извлечения доходов на покрытие коммунальных расходов, капитальный ремонт и благоустройство.
Увеличить площадь своего жилья, получить в собственность дополнительные площади и повысить свой доход за счет сдачи в аренду
Ирбитская Ирина Викторовна / Директор Центра градостроительных компетенций ИОН РАНХиГС
"Увеличить площадь своего жилья, получить в собственность дополнительные площади и повысить свой доход за счет сдачи в аренду; за счет общедолевой коммерческой собственности обеспечить свои кварталы магазинами, кафе и другими сервисами, одновременно создав собственный фонд и капитальных ремонтов, и благоустройства территории, и коммунальных расходов. Но для этого необходимы финансовые модели, основанные на государственных грантах, субсидиях, низкопроцентных кредитах, которые выделялись бы гражданам для преобразования их кварталов."
Урбанист Ирина Ирбитская: «Жители хрущевок должны стать девелоперами» / 18 апреля 2017 года
Урбанист Ирина Ирбитская: «Жители хрущевок должны стать девелоперами» / 18 апреля 2017 года
!
Цель программы реновации
Судя по текущим действиям Правительства Москвы — приоритетом является не декларируемая цель актуальная для москвичей, а фактическая — актуальная для чиновников.
Забота о москвичах
Декларируемая цель
Пояснительная записка к законопроекту по реновации: "Одним из основных приоритетов градостроительной и жилищной политики, проводимой Правительством Москвы, было и остается обеспечение граждан комфортным и современным жильем, обновление жилищного фонда в городе Москве."
Как видим приоритет Правительства раздваивается уже на стадии формулирования. Если установить единственным приоритетом - "обеспечение граждан комфортным и современным жильем" и сделать его целью, то обновление жилищного фонда перейдет в разряд одной из задач в ряду других не менее важных задач, которые необходимо решить для достижения цели.
Как видим приоритет Правительства раздваивается уже на стадии формулирования. Если установить единственным приоритетом - "обеспечение граждан комфортным и современным жильем" и сделать его целью, то обновление жилищного фонда перейдет в разряд одной из задач в ряду других не менее важных задач, которые необходимо решить для достижения цели.
Забота о жилищном фонде
Преследуемая цель
Определить действительную цель, которое преследует Правительство Москвы сложно. Что вынуждает чиновников заставлять жителей голосовать в отсутствии предмета — Программы реновации и градостроительного проекта — объяснить невозможно!
Подозрения усиливают закрытые встречи чиновников, "пустые" собрания с разговорами на общие темы и обещаниями, не подкрепленными нормативными актами.
Судя по последовательности действий Правительства Москвы оно выступает в образе "благодетеля" — чиновникам виднее, в чем нуждаются москвичи.
Подозрения усиливают закрытые встречи чиновников, "пустые" собрания с разговорами на общие темы и обещаниями, не подкрепленными нормативными актами.
Судя по последовательности действий Правительства Москвы оно выступает в образе "благодетеля" — чиновникам виднее, в чем нуждаются москвичи.
Помощь девелоперам
Не дать пузырю лопнуть
Куда ведут пятиэтажки. Ликвидация хрущевок хрущевскими методами
"Можно, например, подумать, что причиной могло стать тревожное положение московских девелоперов. Продажи в Москве идут плохо, целые башни стоят пустые, цены в Москве приближаются к подмосковным, а для застройщика остановка продаж – смерть. Кроме того, московская недвижимость – один из главных инвестиционных продуктов в России. Настоящие альтернативы только за границей. В московских квадратных метрах зашиты деньги вице-премьеров, олигархов и нефтяников. В такой ситуации не дать пузырю лопнуть – задача первостепенной государственной важности."
"Можно, например, подумать, что причиной могло стать тревожное положение московских девелоперов. Продажи в Москве идут плохо, целые башни стоят пустые, цены в Москве приближаются к подмосковным, а для застройщика остановка продаж – смерть. Кроме того, московская недвижимость – один из главных инвестиционных продуктов в России. Настоящие альтернативы только за границей. В московских квадратных метрах зашиты деньги вице-премьеров, олигархов и нефтяников. В такой ситуации не дать пузырю лопнуть – задача первостепенной государственной важности."
Коррупция
Трудно поверить в обычную коррупцию
Куда ведут пятиэтажки. Ликвидация хрущевок хрущевскими методами
"Если проект взлетит, сносы и стройки начнутся, то на всем этом будет освоено и положено в частные карманы немало денег. Но трудно представить себе это как главную и единственную мотивацию. Для заработков такого рода есть способы поспокойнее."
"Если проект взлетит, сносы и стройки начнутся, то на всем этом будет освоено и положено в частные карманы немало денег. Но трудно представить себе это как главную и единственную мотивацию. Для заработков такого рода есть способы поспокойнее."
Власть и слава
Более правдоподобными кажутся мотивы, связанные с «нематериальными» ценностями
Куда ведут пятиэтажки. Ликвидация хрущевок хрущевскими методами
"... «Собянин хочет оставить большой след в истории Москвы, он искренне верит в программу, и у него есть желание реконструировать кварталы пятиэтажек, переселив людей в комфортное жилье так, чтобы все были довольны», – рассказывал в интервью «Ведомостям» один из московских чиновников. Какой политик не хотел бы, чтобы его именем назывались целые дома – новые сверкающие «собянинки» вместо хрущевок."
"... «Собянин хочет оставить большой след в истории Москвы, он искренне верит в программу, и у него есть желание реконструировать кварталы пятиэтажек, переселив людей в комфортное жилье так, чтобы все были довольны», – рассказывал в интервью «Ведомостям» один из московских чиновников. Какой политик не хотел бы, чтобы его именем назывались целые дома – новые сверкающие «собянинки» вместо хрущевок."
>
Способ достижения поставленной цели реновации
Существуют два диаметрально противоположных подхода в этом вопросе. Задача исследования fort.media обосновать необходимость использования одного из них.
Монопольно-государственный подход
Как в старом добром СССР — пятилетку за два года — Даёшь!
Правительство Москвы (в понимании чиновников) должно иметь исключительные права для быстрой реализации программы реновации. Для этих целей вносятся изменения в Федеральное законодательство и создается очередной монстр - Фонд Реновации.
Правительство никак не может понять, что оно призвано населением для выполнения функций стимулирования и поддержки механизмов гражданской активности жителей Москвы и развития рыночных механизмов реализации продуктов такой активности.
Вместо этого мы видим "окопавшихся чиновников", которые в условиях "чрезвычайного" положения "спасают" неразумное население.
Побочное явление - разрушение гражданского общества, противопоставление жителей по фронту за/против сноса.
Правительство никак не может понять, что оно призвано населением для выполнения функций стимулирования и поддержки механизмов гражданской активности жителей Москвы и развития рыночных механизмов реализации продуктов такой активности.
Вместо этого мы видим "окопавшихся чиновников", которые в условиях "чрезвычайного" положения "спасают" неразумное население.
Побочное явление - разрушение гражданского общества, противопоставление жителей по фронту за/против сноса.
Проект Федерального закона
Правительство Москвы требует исключительных прав
Правительство Москвы утверждает, что без изменений федерального законодательства программа реновации не может быть осуществлена из-за длительных сроков подготовки и согласований сноса, строительства и расселения. Да это может уменьшить сроки подготовки и согласований, но может быть это тот случай, когда надо заняться совершенствованием этих процедур.
Несмотря на положительное заключение в первом чтении, депутаты ГосДумы выдвинули ряд замечаний, носящих принципиальный характер.
Особое мнение председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона №120505-7
"Статус столицы Российской Федерации не предопределяет необходимость установления особого порядка развития территории города, не связанного с функциональным назначением города, как столицы.
<...>
Отсутствует обоснование установления дополнительных полномочий органов государственной власти города Москвы, не связанных с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации, предлагаемых в статью 4 Закона РФ №4802-1 как, например, утверждение программы реновации жилищного фонда, определение перечня серий и шифров проектов многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, которые подлежат сносу, установление особенностей предоставления услуг по электро-, тепло-, водо- и газоснабжению, утверждение примерной формы договора. "
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"В законопроекте определения понятия "реновация жилищного фонда" не содержится. В то же время отсутствие в законодательстве Российской Федерации единого и четкого определения понятия "реновация жилищного фонда" может привести к неоднозначности его применения на практике и к неопределенности правовых последствий применения механизма реновации в отношении граждан и юридических лиц."
Несмотря на положительное заключение в первом чтении, депутаты ГосДумы выдвинули ряд замечаний, носящих принципиальный характер.
Особое мнение председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона №120505-7
"Статус столицы Российской Федерации не предопределяет необходимость установления особого порядка развития территории города, не связанного с функциональным назначением города, как столицы.
<...>
Отсутствует обоснование установления дополнительных полномочий органов государственной власти города Москвы, не связанных с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации, предлагаемых в статью 4 Закона РФ №4802-1 как, например, утверждение программы реновации жилищного фонда, определение перечня серий и шифров проектов многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, которые подлежат сносу, установление особенностей предоставления услуг по электро-, тепло-, водо- и газоснабжению, утверждение примерной формы договора. "
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"В законопроекте определения понятия "реновация жилищного фонда" не содержится. В то же время отсутствие в законодательстве Российской Федерации единого и четкого определения понятия "реновация жилищного фонда" может привести к неоднозначности его применения на практике и к неопределенности правовых последствий применения механизма реновации в отношении граждан и юридических лиц."
Равнозначность / Равноценность
Что отвечает интересам собственника?
В законопроекте нарушается конституционное право собственности на квартиру, общедомовую собственность, собственность на землю.
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"Законопроектом предусматривается в качестве возмещения за жилое или нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, подлежащем сносу, только возмещение в натуре – путем передачи собственнику другого равнозначного помещения.
<...>
...полагаем, что в законопроекте необходимо предусмотреть нормы, гарантирующие собственникам жилых помещений право выбора на получение равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение либо предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера указанного возмещения."
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"Законопроектом предусматривается в качестве возмещения за жилое или нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, подлежащем сносу, только возмещение в натуре – путем передачи собственнику другого равнозначного помещения.
<...>
...полагаем, что в законопроекте необходимо предусмотреть нормы, гарантирующие собственникам жилых помещений право выбора на получение равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение либо предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера указанного возмещения."
Собственность
Неотъемлемое конституционное право гражданина или?
В законопроекте нарушается конституционное право собственности на квартиру, нежилое помещение, общедомовую собственность, собственность на землю.
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним отнесено, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
<...>
В нормах законопроекта процедура изъятия для государственных нужд не используется. При этом предлагаемый законопроектом механизм принудительного прекращения права собственности на основании судебного решения в связи с принятием уполномоченным органом государственной власти города Москвы решения о выводе многоквартирного дома из эксплуатации и понуждение к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение предусматривает фактически новый вид изъятия имущества у граждан и юридических лиц, не предусмотренный вышеуказанными основополагающими законодательными актами, которые должны регулировать указанные вопросы."
Особое мнение председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона №120505-7
"В законопроекте отсутствуют гарантии соблюдения прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, так как в отношении таких помещений, равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное в любом месте на территории города Москвы."
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним отнесено, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
<...>
В нормах законопроекта процедура изъятия для государственных нужд не используется. При этом предлагаемый законопроектом механизм принудительного прекращения права собственности на основании судебного решения в связи с принятием уполномоченным органом государственной власти города Москвы решения о выводе многоквартирного дома из эксплуатации и понуждение к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение предусматривает фактически новый вид изъятия имущества у граждан и юридических лиц, не предусмотренный вышеуказанными основополагающими законодательными актами, которые должны регулировать указанные вопросы."
Особое мнение председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона №120505-7
"В законопроекте отсутствуют гарантии соблюдения прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, так как в отношении таких помещений, равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное в любом месте на территории города Москвы."
Судебная защита
Неотъемлемое конституционное право гражданина или?
В законопроекте нарушается конституционное право собственности на квартиру, общедомовую собственность, собственность на землю.
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"Нормами законопроекта в проектируемой статье 7.3 Закона № 4802-1 предлагается установить, что решение суда «о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение» должно подлежать немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемых помещений. В то же время в соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
<...>
...предлагаемое законопроектом немедленное исполнение судебного решения и ограничение возможности его оспаривания в полном объеме (только в части равнозначности жилого помещения) нарушает конституционные права граждан на судебную защиту."
Заключение Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
"Нормами законопроекта в проектируемой статье 7.3 Закона № 4802-1 предлагается установить, что решение суда «о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение» должно подлежать немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемых помещений. В то же время в соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
<...>
...предлагаемое законопроектом немедленное исполнение судебного решения и ограничение возможности его оспаривания в полном объеме (только в части равнозначности жилого помещения) нарушает конституционные права граждан на судебную защиту."
Фонд Реновации
Ещё один монополист среди госкорпораций — ещё один "Сухой"
В случае принятия предложенного законопроекта Правительство Москвы создает Фонд, который будет монопольно определять всё!
Все функции: от заказа до приемки и расселения
Концентрация всех функций
Это очень удобно чиновникам, но абсолютно не соответствует интересам собственников.
Заказ — этажность, плотность застройки и пр. определят чиновники. Построили — дом примет Фонд, который сам и строил этот дом. Расселение — вариант предложили чиновники — не согласен — суд и выселение.
Заказ — этажность, плотность застройки и пр. определят чиновники. Построили — дом примет Фонд, который сам и строил этот дом. Расселение — вариант предложили чиновники — не согласен — суд и выселение.
Метод достижения цели — Снос
Другие варианты не рассматриваются и не обсуждаются
Упорство в выборе только одного варианта необъяснимо. Приводимые аргументы недостаточны. Обоснованная критика альтернативных вариантов — отсутствует.
Общественно-партнерский подход
По своей сути - рыночный
Гражданин (собственник) — хозяин своей судьбы, имущества и территории (частично), где владеет недвижимостью. Именно граждане принимают решение и следят за исполнением. Право частной собственности незыблемо.
Гражданское общество
Реальный шанс развития
Вот конкретный случай наполнить реальными делами муниципалитеты и в целом простимулировать гражданскую активность.
Функции Заказчика
Собственники должны выступить Заказчиками градостроительного проекта улучшения их жизни. Мэрия должна поспособствовть им виде организации конкурсов, их обсуждения, создания механизмов принятия решений и оформления решения.
Рынок
Шанс создать огромный конкурентный рынок
Потенциал огромный — надо грамотно стимулировать, аккуратно регулировать и всё. На таком рынке должны вырасти множество компаний, а не произойти монополизация.
Функции девелопера, строителя, эксплуатанта
Шанс создать огромный конкурентный рынок
Организационно-технические методы (ОТМ) реновации существующей жилой застройки
Комплексный подход подразумевает комбинирование возможных методов в зависимости от ситуации
Существуют научнообоснованные и практически опробированные альтернативные сносу методы.
Капитальный ремонт (ОТМ-0)
Процедура капитального ремонта в России регламентирована ЖК, ГК РФ, а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации
"В обязательный перечень работ по капитальному ремонту с учетом особенностей конкретного дома входит ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, лифтовых шахт, крьшга, подвальных помещений, фасада, фундамента, внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, пожарного водопровода, мусоропровода, внутреннего водостока.
Работы по капитальному ремонту не предусматривают переселение жителей."
Фокин Алексей Эдуардович / Управление проектами развития застроенных территорий на основе оценки градостроительного потенциала
Работы по капитальному ремонту не предусматривают переселение жителей."
Фокин Алексей Эдуардович / Управление проектами развития застроенных территорий на основе оценки градостроительного потенциала
Cнос устаревшего жилищного фонда и развитие высвободившейся территории (ОТМ-1)
Длительный срок производства строительно-монтажных работ (более 1 года), необходимость организации «волнового» переселения всех жителей домов, подлежащих сносу
"...использование в качестве приоритетного ОТМ-1, предусматривающего снос устаревшего жилищного фонда и развитие высвободившейся территории, не позволит реализовать программу реновации в среднесрочной перспективе, что, в свою очередь, отложит начало обновления жилых домов 9-ти и 12-тиэтажной застройки и повысит аварийность жилищного фонда города Москвы."
Фокин Алексей Эдуардович / Управление проектами развития застроенных территорий на основе оценки градостроительного потенциала
Фокин Алексей Эдуардович / Управление проектами развития застроенных территорий на основе оценки градостроительного потенциала
Мини-модернизация (ОТМ-2)
Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования
"...предусматривающая декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, замену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир"
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
Макси-модернизация (ОТМ-3)
Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования
"...включающая утепление фасадов и демонтаж межкомнатных перегородок для приведения уровня обеспеченности жильем к нормативным 24 м2 на человека"
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
Реконструкция здания с надстройкой (ОТМ-4)
Метод целесообразно применять для жилых домов с физическим износом 50-65%
"При проведении реконструкции здания помимо восстановления существующих конструкций, производится надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 1-2 этажа с установкой лифтового оборудования. Также возможна реконструкция здания с надстройкой монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте, что позволяет надстраивать мансарду до 4 этажей и увеличивать общую жилую площадь.
Работы по реконструкции зданий с надстройкой выполняются без переселения жителей. При этом в целях сокращения сроков производства строительно-монтажных работ целесообразно в рамках создания ГЧП возводить за счет бюджетных средств маневренного жилищного фонда - комплексов жилых домов и складских зданий для многократного использования при временном отселении жителей домов, подлежащих реконструкции."
Фокин Алексей Эдуардович / Управление проектами развития застроенных территорий на основе оценки градостроительного потенциала
Работы по реконструкции зданий с надстройкой выполняются без переселения жителей. При этом в целях сокращения сроков производства строительно-монтажных работ целесообразно в рамках создания ГЧП возводить за счет бюджетных средств маневренного жилищного фонда - комплексов жилых домов и складских зданий для многократного использования при временном отселении жителей домов, подлежащих реконструкции."
Фокин Алексей Эдуардович / Управление проектами развития застроенных территорий на основе оценки градостроительного потенциала
Реконструкция зданий (ОТМ-5)
Анализ зарубежного опыта решения задач реновации жилой застройки на примере жилых районов Горбитц и Пролис в Дрездене
"...общий инженерно-технический ремонт, замена фасада и конструктивных элементов, установка внешних лифтов"
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
Реорганизация планировочной структуры здания (ОТМ-6)
Анализ зарубежного опыта решения задач реновации жилой застройки на примере жилых районов Горбитц и Пролис в Дрездене
"...демонтаж верхних этажей и каждой второй секции для получения четырехэтажных одно-секционных жилых блоков – «городских вилл» – на 8 квартир с пристройкой балконов на верхних этажах и террасы на цокольном этаже"
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
Владимирова Ирина Львовна, Фокин Алексей Эдуардович / Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда
?
Экономика программы реновации
Экономика программы является по мнению fort.media центральной проблемой препятствующей достижению объявленных Правительством Москвы целей: обеспечение граждан комфортным и современным жильем, обновление жилищного фонда в городе Москве.
За счёт бюджета
Как будут возвращаться средства?
В соответствии с планами (на май 2017 года) Правительство Москвы будет финансировать начальную стадию программы из собственного бюджета в размере 300 млрд. рублей. Как будет осуществляться финансирование далее — информации нет. Каким образом будут возвращаться средства в бюджет — информации нет.
Более того, на 29 мая 2017 года Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы информирует — последний отчёт на сайте фонда за 2015 год!
Более того, на 29 мая 2017 года Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы информирует — последний отчёт на сайте фонда за 2015 год!
Идилия
Не вариант
За счет бюджета можно построить идеальные кварталы с небольшой этажностью, без увеличения численности жителей, благоустройством, с подземными паркингами, но на сколько таких кварталов хватит народных денег и ещё резонный вопрос...
Не понятно, на каком основании налогоплательщики должны финансировать улучшение условий проживания частных собственников жилых помещений в домах, которые попадут под программу реновации?
Не понятно, на каком основании налогоплательщики должны финансировать улучшение условий проживания частных собственников жилых помещений в домах, которые попадут под программу реновации?
Окупаемость
Альтернативный вариант
Этот вариант предусматривает возврат финансовых средств инвесторов (в том числе и бюджетных средств) и соответственно помимо собственно жилых домов для переселенцев требует наличие инвестиционных объектов для последующего извлечения прибыли.
Петр Шкуматов: «Строить жилье в Москве - градостроительное преступление»
«Чтобы программа окупилась, необходимо построить дополнительное количество жилья, которое потом надо будет продать по коммерческой стоимости. Называются цифры от 60 до 100 млн кв. м. Но весь жилой фонд Москвы на 2016 год составляет 236 млн кв. м. Это означает, что по сути за 20 лет построят треть всей Москвы и произойдет пропорциональное увеличение числа жителей города на треть. При этом, не ведется речи о строительстве по этой программе дорог и парковок, метро, развития общественного транспорта. Следовательно, за счет уплотнения, будет ухудшено качество жизни всех жителей города.»
Петр Шкуматов: «Строить жилье в Москве - градостроительное преступление»
«Чтобы программа окупилась, необходимо построить дополнительное количество жилья, которое потом надо будет продать по коммерческой стоимости. Называются цифры от 60 до 100 млн кв. м. Но весь жилой фонд Москвы на 2016 год составляет 236 млн кв. м. Это означает, что по сути за 20 лет построят треть всей Москвы и произойдет пропорциональное увеличение числа жителей города на треть. При этом, не ведется речи о строительстве по этой программе дорог и парковок, метро, развития общественного транспорта. Следовательно, за счет уплотнения, будет ухудшено качество жизни всех жителей города.»
Статьи Доходов
Возможно не только строительство жилья
Наряду с проверенным способом извлечения доходов в виде жилья, возможно рассмотреть другие варианты, может быть менее доходные, но более полезные для развития территории (более того, если остановиться на окупаемости, а не извлечении прибыли).
Жильё
Несколько способов извлечения прибыли
К сожалению результаты ещё незавершенной реновации I не известны. За чей счет в итоге она состоится, городской бюджет вернул свои затраты за счет частных инвесторов?
Уплотнение
Вариант окупаемости
Испытанный способ - построить больше жилой площади в районе реновации.
Теплые камни Москвы (Интервью с главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым)
И на сколько же, по вашей оценке, увеличится плотность населения в обновленных районах?
Сергей Кузнецов: Прямого подсчета пока нет. Навскидку - раза в два.
Теплые камни Москвы (Интервью с главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым)
И на сколько же, по вашей оценке, увеличится плотность населения в обновленных районах?
Сергей Кузнецов: Прямого подсчета пока нет. Навскидку - раза в два.
Этажность
Вариант окупаемости
Другой испытанный способ - построить больше жилой площади в более высотных зданиях в районе реновации.
Теплые камни Москвы (Интервью с главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым)
"...Москва - не Гонконг и не Нью-Йорк, у нее своя история, другая плотность. Хотя именно в таких городах с очень плотной застройкой самая дорогая недвижимость в мире. Но очевидно, что и в Москве этажность подрастет. Пятиэтажки для мегаполиса в наши дни - слишком большая роскошь"
Заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская поделилась опытом реализации проекта реконструкции 75 квартала района Хорошево-Мневники.
«Сегодня для реализации проектов реновации город рассматривает возможности панельного домостроения. Скоро мы достроим третий завод по производству железобетона. Кроме того, стартовые дома для переселения не должны быть ниже 17 этажей. Это будут здания с высокой плотностью. Недавно в Правительстве Москвы заявили, что не менее 60% домов будет строиться по монолитной технологии, которую «КРОСТ» активно применяет в своих проектах»
Теплые камни Москвы (Интервью с главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым)
"...Москва - не Гонконг и не Нью-Йорк, у нее своя история, другая плотность. Хотя именно в таких городах с очень плотной застройкой самая дорогая недвижимость в мире. Но очевидно, что и в Москве этажность подрастет. Пятиэтажки для мегаполиса в наши дни - слишком большая роскошь"
Заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская поделилась опытом реализации проекта реконструкции 75 квартала района Хорошево-Мневники.
«Сегодня для реализации проектов реновации город рассматривает возможности панельного домостроения. Скоро мы достроим третий завод по производству железобетона. Кроме того, стартовые дома для переселения не должны быть ниже 17 этажей. Это будут здания с высокой плотностью. Недавно в Правительстве Москвы заявили, что не менее 60% домов будет строиться по монолитной технологии, которую «КРОСТ» активно применяет в своих проектах»
Коэффициент доходности девелопера
Квинтэссенция всех проблем предлагаемой программы реновации - По опыту предыдущей программы он составляет 3,3.
Снос пятиэтажек в Москве: насколько реальны планы столичного правительства
"Для того чтобы реализация проектов нового строительства была экономически эффективной, с учетом сноса старых домов, расчистки территории и перекладки коммуникаций, застройщик без влияния на себестоимость строительства и цены реализации, должен выделить городу не более 15-20% от общей жилой площади вновь построенных домов. Действовавшая в рамках первой программы норма в 30% выглядит завышенной и недостаточно привлекательной, и затягивание со сроками реализации первого этапа реновации это подтверждает.
Таким образом, при сносе 25 млн квадратных метров застройщикам для получения экономически обоснованного проекта предстоит пойти либо по пути увеличения этажности проектов до 18-30 этажей (что вряд ли реализуемо в прилегающих к центру Москвы районах), либо двигаться по пути сокращения метража квартир — увеличения количества квартир-студий, компактных квартир, которые можно предложить массовому покупателю."
"Для того чтобы реализация проектов нового строительства была экономически эффективной, с учетом сноса старых домов, расчистки территории и перекладки коммуникаций, застройщик без влияния на себестоимость строительства и цены реализации, должен выделить городу не более 15-20% от общей жилой площади вновь построенных домов. Действовавшая в рамках первой программы норма в 30% выглядит завышенной и недостаточно привлекательной, и затягивание со сроками реализации первого этапа реновации это подтверждает.
Таким образом, при сносе 25 млн квадратных метров застройщикам для получения экономически обоснованного проекта предстоит пойти либо по пути увеличения этажности проектов до 18-30 этажей (что вряд ли реализуемо в прилегающих к центру Москвы районах), либо двигаться по пути сокращения метража квартир — увеличения количества квартир-студий, компактных квартир, которые можно предложить массовому покупателю."
Торгово-развлекательные комплексы
Альтернативный вариант I
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Офисные комплексы
Альтернативный вариант II
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Парково-рекреационные зоны
Альтернативный вариант III
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Парковочно-гаражные комплексы
Альтернативный вариант IV
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
?
Поведение населения, общественных и государственных институтов
Реновация и люди: "разгневанные граждане" против жителей пятиэтажек
"Большой разрыв — в графе "уровень готовности участвовать в программе реновации": в целом по Москве — 36%, среди владельцев "хрущоб" — 74%. Среди ключевых факторов, которые могут вызвать недовольство при реализации плана, "москвичи вообще" назвали нарушение прав жильцов (37%). Сами же жильцы правами озабочены меньше и формулируют проще: нежелание переезжать (21%).
Иными словами, налицо тот самый — резко отрицаемый активистами "антиреновационной кампании" — парадокс.
Те, кого готовящийся закон о реновации жилого фонда касается практически, непосредственно и напрямую, — относятся к программе в подавляющем большинстве положительно, участвовать в ней согласны."
Типичный "совок" - грубая характеристика поведения не только жителей Москвы, но и Правительства Москвы, "всеядность" четвёрки системных партий и "беззубость", а главное "неактуальность" оппозиции.
В мягком варианте понять москвичей можно — жить в разрушающемся быстрыми темпами здании (без перспективы на улучшение жилищных условий) невозможно. Поэтому можно понять и действующую власть чутко прислушивающуюся к электорату перед выборами. Понять оппозицию, которая не может предложить действительно отвечающие потребностям граждан решения их актуальных проблем кроме отрицания всего и вся — нельзя.
"Большой разрыв — в графе "уровень готовности участвовать в программе реновации": в целом по Москве — 36%, среди владельцев "хрущоб" — 74%. Среди ключевых факторов, которые могут вызвать недовольство при реализации плана, "москвичи вообще" назвали нарушение прав жильцов (37%). Сами же жильцы правами озабочены меньше и формулируют проще: нежелание переезжать (21%).
Иными словами, налицо тот самый — резко отрицаемый активистами "антиреновационной кампании" — парадокс.
Те, кого готовящийся закон о реновации жилого фонда касается практически, непосредственно и напрямую, — относятся к программе в подавляющем большинстве положительно, участвовать в ней согласны."
Типичный "совок" - грубая характеристика поведения не только жителей Москвы, но и Правительства Москвы, "всеядность" четвёрки системных партий и "беззубость", а главное "неактуальность" оппозиции.
В мягком варианте понять москвичей можно — жить в разрушающемся быстрыми темпами здании (без перспективы на улучшение жилищных условий) невозможно. Поэтому можно понять и действующую власть чутко прислушивающуюся к электорату перед выборами. Понять оппозицию, которая не может предложить действительно отвечающие потребностям граждан решения их актуальных проблем кроме отрицания всего и вся — нельзя.
Правительство Москвы
Неопределенность, обещания и никакой конкретики
Очень интересно проследить за ответами чиновников на некоторые вопросы, определяющие градостроительную политику: от отрицания возможности такой программы, полного игнорирования вопросов до противоречивых неофициальных заявлений.
Население Москвы - Одобрение
Одобрение: по некоторым оценкам до 80%
Получить новую квартиру "на халяву" - о чем еще можно мечтать в этой жизни, а то что на 22 этаже в очередном панельном монстре, с "целлулоидной" детской площадкой среди огромного стада автомобилей, с детским садом или школой на 1000 детей - не беда - лишь бы не было войны.
Уважаемые сторонники реновации, но вы ведь собственники (причём у некоторых это единственное что есть), прислушайтесь к критическим аргументам и потребуйте голосования не за проект несуществующей программы неустановленного понятия, а за конкретный градостроительный проект вашего района, который сможет учесть и ваши и противников сноса интересы.
Петр Шкуматов: «Строить жилье в Москве - градостроительное преступление»
«Сама программа апеллирует к человеческой пассивности, нежеланию улучшать свои жилищные условия за счет жизненной активности и принесения пользы обществу. Патерналистские нотки, которые слышны от чиновников правительства Москвы, вызывают к жизни самые худшие поведенческие модели позднего СССР.»
Уважаемые сторонники реновации, но вы ведь собственники (причём у некоторых это единственное что есть), прислушайтесь к критическим аргументам и потребуйте голосования не за проект несуществующей программы неустановленного понятия, а за конкретный градостроительный проект вашего района, который сможет учесть и ваши и противников сноса интересы.
Петр Шкуматов: «Строить жилье в Москве - градостроительное преступление»
«Сама программа апеллирует к человеческой пассивности, нежеланию улучшать свои жилищные условия за счет жизненной активности и принесения пользы обществу. Патерналистские нотки, которые слышны от чиновников правительства Москвы, вызывают к жизни самые худшие поведенческие модели позднего СССР.»
Население Москвы - Против
Против: численность узнали 14 мая после митинга
Результат впечатляющий: от 8000 до 20000 человек на митинге против реновации.
Но в резолюции что? Отклонить законопроект - резонно. Предположим отменили, а дальше что?
Власти противопоставляют жителей друг другу - резонно. А в резолюции говорится о том, что у соседей - сторонников реновации тоже есть права и как-то надо всем вместе договариваться? Причем напрямую, без посредников.
Но в резолюции что? Отклонить законопроект - резонно. Предположим отменили, а дальше что?
Власти противопоставляют жителей друг другу - резонно. А в резолюции говорится о том, что у соседей - сторонников реновации тоже есть права и как-то надо всем вместе договариваться? Причем напрямую, без посредников.
Как объединить противников и сторонников реновации?
Требовать проведения конкурса градостроительных проектов!
Требовать проведения конкурса градостроительных проектов!
Арбат, Хамовники ...
Отказались от участия в реновации
Эти районы напротив могли бы с огромной пользой провести реновацию, только "грамотную". При стоимости земли в этих районах можно было снести и построить существенно лучшие дома и среду.
Профессиональное сообщество
Ожидание
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Архитекторы
Вялое сопротивление
Сносить нельзя реконструировать
"7 апреля в Центральном Доме архитектора прошло заседание Совета по градостроительному развитию Москвы по теме "Новый снос старой Москвы". Законопроект № 120505-7 о сносе домов ... обсудили на заседании Совета Союза московских архитекторов по градостроительному развитию Москвы и Академии архитектурного наследия (ААН).
<...>
Главный тезис Программы реновации (об экономической выгоде сноса и нового строительства по сравнению с ремонтом и реконструкцией морально устаревших серий домов) не обоснован, поскольку не учитывает в полном объеме долгосрочных затрат города и личных средств граждан, а также существенных градостроительных, социальных, экологических и иных последствий в перспективе. Поэтому возникает ряд аргументов против поспешного решения о сносе как единственного пути разрешения проблем."
«Прекрасное далеко»: куда заведет Москву новый градостроительный проект
"Пока все, что мы знаем о новой столице, — это что застройка будет квартальной, будут новые почтовые ящики, так любимые москвичами, пандусы и стеклянные двери подъездов. Первые пилотные проекты, возможно, появятся осенью, когда и закон будет принят, и стройка уже начнется. Градостроительный проект колоссального масштаба, рассчитанный на десятилетия, практически, похоже, лишен градостроительных и социальных идей. Потому и молчит Москомархитектура, Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы, все ведомства, которые вроде бы должны проект готовить и отстаивать. Не слышно «Стрелки», тишина в Высшей школе урбанистики. Очень напоминает историю Новой Москвы, появившейся вдруг, ниоткуда, заявленной как громкая политическая программа, но сведенная к банальной застройке полей панельными микрорайонами."
"7 апреля в Центральном Доме архитектора прошло заседание Совета по градостроительному развитию Москвы по теме "Новый снос старой Москвы". Законопроект № 120505-7 о сносе домов ... обсудили на заседании Совета Союза московских архитекторов по градостроительному развитию Москвы и Академии архитектурного наследия (ААН).
<...>
Главный тезис Программы реновации (об экономической выгоде сноса и нового строительства по сравнению с ремонтом и реконструкцией морально устаревших серий домов) не обоснован, поскольку не учитывает в полном объеме долгосрочных затрат города и личных средств граждан, а также существенных градостроительных, социальных, экологических и иных последствий в перспективе. Поэтому возникает ряд аргументов против поспешного решения о сносе как единственного пути разрешения проблем."
«Прекрасное далеко»: куда заведет Москву новый градостроительный проект
"Пока все, что мы знаем о новой столице, — это что застройка будет квартальной, будут новые почтовые ящики, так любимые москвичами, пандусы и стеклянные двери подъездов. Первые пилотные проекты, возможно, появятся осенью, когда и закон будет принят, и стройка уже начнется. Градостроительный проект колоссального масштаба, рассчитанный на десятилетия, практически, похоже, лишен градостроительных и социальных идей. Потому и молчит Москомархитектура, Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы, все ведомства, которые вроде бы должны проект готовить и отстаивать. Не слышно «Стрелки», тишина в Высшей школе урбанистики. Очень напоминает историю Новой Москвы, появившейся вдруг, ниоткуда, заявленной как громкая политическая программа, но сведенная к банальной застройке полей панельными микрорайонами."
Риэлторы
???
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Девелоперы
???
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Государственная Дума РФ
Законопроект прошел первое чтение
По результатам появились замечания. Второе чтение отложено, но видимо чисто тактически, так как закон надо принять до окончания сессии и так скорее всего и будет.
Председатель Государственной Думы
Вячеслав Володин предложил отложить рассмотрение проекта закона о реновации
Вячеслав Володин предлагает отложить второе чтение законопроекта о реновации жилья в Москве на начало июля
«По его мнению, до окончания поадресного опроса москвичей и проведения парламентских слушаний по этому вопросу, принимать ключевые решения по закону во втором чтении преждевременно и нецелесообразно», - сообщило в среду думское управление по связям с общественностью и взаимодействию со СМИ.
Думское управление обратило внимание на то, что Володин предложил по итогам голосования москвичей провести парламентские слушания о реновации жилого фонда в Москве. «Оптимально - в конце июня, когда окончательные результаты голосования будут уже известны», - уточнил спикер. По его словам, столь масштабный и социально-значимый законопроект перед внесением основных поправок требует самого широкого общественного и экспертного обсуждения.
«Соответственно, рассматривать законопроект о реновации во втором чтении можно будет только после завершения всех этих процедур - ориентировочно в начале июля. Время до этого необходимо использовать для детальной проработки и экспертного обсуждения поправок ко второму чтению», - сказал Володин.
«Пока не выработаем нормы и правила, в полной мере защищающие права жителей домов, подпадающих под реновацию, законопроект принимать не будем», - заявил председатель Госдумы.
«По его мнению, до окончания поадресного опроса москвичей и проведения парламентских слушаний по этому вопросу, принимать ключевые решения по закону во втором чтении преждевременно и нецелесообразно», - сообщило в среду думское управление по связям с общественностью и взаимодействию со СМИ.
Думское управление обратило внимание на то, что Володин предложил по итогам голосования москвичей провести парламентские слушания о реновации жилого фонда в Москве. «Оптимально - в конце июня, когда окончательные результаты голосования будут уже известны», - уточнил спикер. По его словам, столь масштабный и социально-значимый законопроект перед внесением основных поправок требует самого широкого общественного и экспертного обсуждения.
«Соответственно, рассматривать законопроект о реновации во втором чтении можно будет только после завершения всех этих процедур - ориентировочно в начале июля. Время до этого необходимо использовать для детальной проработки и экспертного обсуждения поправок ко второму чтению», - сказал Володин.
«Пока не выработаем нормы и правила, в полной мере защищающие права жителей домов, подпадающих под реновацию, законопроект принимать не будем», - заявил председатель Госдумы.
?
Сомнения в способности исполнять сложные решения
Опыт реализации крупных проектов последнего времени оставляет обоснованные сомнения в таких способностях.
Генплан Москвы, ПЗЗ
Для чего это всё?
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Реновация I
Завершим в 2018 году
Планы по срокам были сорваны многократно. Экономика плана не известна и не опубликована. Параметры застройки не известны. По численности, высотности, плотности и пр.
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Новая Москва
Зачем вообще?
Так и не получено внятного ответа - а для чего это всё затевалось? Похоже на медведевский перевод стрелок.
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Снос у станций метрополитена
Аналог реновации I: Всё та же последовательность
Маршрутки
Аналог реновации II: Хотя бы объяснили
Почему надо делать все сразу, а не постараться делать параллельно и последовательно по заранее принятому и доведенному плану?
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
Собираем Ваши мнения и вопросы - Напишите нам!
