«от того, что возможно, к тому, что [действительно] существует»; «от возможного к реальному»
Реновация жилья в Москве
Умозаключения
Вследствие законов формальной логики можно доказательно утверждать, что Программу реновации выполнять не следует!
Доказано
Программу реновации жилья Правительства Москвы исполнять не следует / True
потому, что
Градостроительные решения программы приведут к проблемам городской инфраструктуры; ухудшению показателей качества жизни и городской среды; повышению рисков техногенных катастроф и чрезвычайных ситуаций False
Градостроительные решения программы приведут к проблемам городской инфраструктуры; ухудшению показателей качества жизни и городской среды; повышению рисков техногенных катастроф и чрезвычайных ситуаций False
Развернуть
Свернуть
Всё
потому, что
Площадь застройки не изменится или изменится несущественно за счёт строительства домов для 1-ой волны переселения True
Площадь застройки не изменится или изменится несущественно за счёт строительства домов для 1-ой волны переселения True
Развернуть
Свернуть
потому, что
Программа реновации предусматривает переселение жителей в пределах их района проживания True
Программа реновации предусматривает переселение жителей в пределах их района проживания True
И
потому, что
Объём жилого фонда впоследствии программы возрастет в 3 … 3,5 раза False
Объём жилого фонда впоследствии программы возрастет в 3 … 3,5 раза False
Развернуть
Свернуть
Всё
поэтому
Численность населения города Москва вырастет на 5 млн. человек .
Плотность жилой застройки кварталов программы увеличится до 35 000 кв. метров / Га .
Этажность домов возрастет до 34 этажей.
False
Численность населения города Москва вырастет на 5 млн. человек .
Плотность жилой застройки кварталов программы увеличится до 35 000 кв. метров / Га .
Этажность домов возрастет до 34 этажей.
False
потому, что
Показатель 3,5 раза построенного объема жилья обеспечивает привлекательную рентабельность для девелоперов True
Показатель 3,5 раза построенного объема жилья обеспечивает привлекательную рентабельность для девелоперов True
Развернуть
Свернуть
потому, что
Опыт предыдущей программы по сносу пятиэтажек показал такую цифру "привлекательности" программы для инвесторов.
Привлекательным для девелопера является проект когда 30% построенного жилья отдается городу, а 70% остается инвестору для коммерческой реализации. Таким образом инвестор должен построить в 3,3 раза больше жилья, чем снес для выгодного возврата инвестиций и получения прибыли (порядка 10% годовых). True
Опыт предыдущей программы по сносу пятиэтажек показал такую цифру "привлекательности" программы для инвесторов.
Привлекательным для девелопера является проект когда 30% построенного жилья отдается городу, а 70% остается инвестору для коммерческой реализации. Таким образом инвестор должен построить в 3,3 раза больше жилья, чем снес для выгодного возврата инвестиций и получения прибыли (порядка 10% годовых). True
И
потому, что
Для реализации программы будут привлечены девелоперы False
Для реализации программы будут привлечены девелоперы False
Развернуть
Свернуть
потому, что
Правительство Москвы приняло решение о финансировании программы из городского бюджета без привлечения сторонних инвестиций True
Правительство Москвы приняло решение о финансировании программы из городского бюджета без привлечения сторонних инвестиций True
поэтому
Увеличение объемов жилищного строительства составит от 10 до 20%
Численность населения города увеличится не более чем на 500 тыс. человек
Плотность жилой застройки не превысит 25 000 кв. метров / Га (в соответствии с Генпланом города)
Этажность домов составит от 6 до 14 этажей (за некоторыми исключениями до 20 этажей)
True
Увеличение объемов жилищного строительства составит от 10 до 20%
Численность населения города увеличится не более чем на 500 тыс. человек
Плотность жилой застройки не превысит 25 000 кв. метров / Га (в соответствии с Генпланом города)
Этажность домов составит от 6 до 14 этажей (за некоторыми исключениями до 20 этажей)
True
ИЛИ
потому, что
Финансирование программы из городского бюджета не учитывает интересы ВСЕХ жителей Москвы по улучшению качества жизни True ,
Финансирование программы из городского бюджета не учитывает интересы ВСЕХ жителей Москвы по улучшению качества жизни True ,
Развернуть
Свернуть
потому, что
Прямые расходы на дома (не вошедшие и не включенные в программу) жителей района реновации не предусмотрены в программе реновации
Расходы на инфраструктуру частично (в общей сумме) коснутся жителей (не переселенцев) района реновации
Никаких расходов на районы вне программы реновации не предусмотрены True
Прямые расходы на дома (не вошедшие и не включенные в программу) жителей района реновации не предусмотрены в программе реновации
Расходы на инфраструктуру частично (в общей сумме) коснутся жителей (не переселенцев) района реновации
Никаких расходов на районы вне программы реновации не предусмотрены True
а Финансирование программы из городского бюджета в интересах 10% жителей Москвы (переселенцев программы реновации) не предполагает полного возврата финансовых средств в бюджет за счет окупаемости True
Развернуть
Свернуть
Всё
потому, что
Запланированный объем жилищного строительства не обеспечивает необходимого объема остатков построенного жилья для коммерческой реализации True
Запланированный объем жилищного строительства не обеспечивает необходимого объема остатков построенного жилья для коммерческой реализации True
Развернуть
Свернуть
потому, что
Заявленный объем строительства жилья по программе превысит объем снесенного только на 25%. С учётом роста площади квартир для переселенцев на 20 ... 30% Правительство Москвы предполагает получить 10 ... 20% остатков жилья, которое можно будет направить на коммерческую реализацию. Такой объем потребует для полной окупаемости торговую наценку от 500 до 1000% при коммерческой реализации остатков нового строительства. True
Заявленный объем строительства жилья по программе превысит объем снесенного только на 25%. С учётом роста площади квартир для переселенцев на 20 ... 30% Правительство Москвы предполагает получить 10 ... 20% остатков жилья, которое можно будет направить на коммерческую реализацию. Такой объем потребует для полной окупаемости торговую наценку от 500 до 1000% при коммерческой реализации остатков нового строительства. True
ИЛИ
потому, что
Запланированный рост численности населения на 500 тыс. человек не обеспечивает необходимого количества покупателей коммерческого жилья True
Запланированный рост численности населения на 500 тыс. человек не обеспечивает необходимого количества покупателей коммерческого жилья True
Развернуть
Свернуть
потому, что
Рост численности жителей Москвы на 500 тыс. человек (от 1,5 млн. человек переселенцев) означает коммерческую продажу до 30% объема программы реновации. Такой объем продаж требует для полной окупаемости программы 333% торговой наценки при продаже построенного жилья True
Рост численности жителей Москвы на 500 тыс. человек (от 1,5 млн. человек переселенцев) означает коммерческую продажу до 30% объема программы реновации. Такой объем продаж требует для полной окупаемости программы 333% торговой наценки при продаже построенного жилья True
потому, что
Градостроительные решения программы приведут к проблемам городской инфраструктуры; ухудшению показателей качества жизни и городской среды; повышению рисков техногенных катастроф и чрезвычайных ситуаций FALSE — потому, что
Градостроительные решения программы приведут к проблемам городской инфраструктуры; ухудшению показателей качества жизни и городской среды; повышению рисков техногенных катастроф и чрезвычайных ситуаций FALSE — потому, что
• Площадь застройки не изменится или изменится несущественно за счёт строительства домов для 1-ой волны переселения TRUE — потому, что
•• Программа реновации предусматривает переселение жителей в пределах их района проживания TRUE.
И
• Объём жилого фонда впоследствии программы возрастет в 3 … 3,5 раза FALSE — поэтому
•• Численность населения города Москва вырастет на 5 млн. человек .
Плотность жилой застройки кварталов программы увеличится до 35 000 кв. метров / Га .
Этажность домов возрастет до 34 этажей.
FALSE — потому, что
Плотность жилой застройки кварталов программы увеличится до 35 000 кв. метров / Га .
Этажность домов возрастет до 34 этажей.
FALSE — потому, что
•• Рост в 3,5 раза построенного объема жилья обеспечивает привлекательную рентабельность для девелоперов TRUE
И
•• Для реализации программы будут привлечены девелоперы FALSE — потому, что
••• Правительство Москвы приняло решение о финансировании программы из городского бюджета без привлечения сторонних инвестиций TRUE — поэтому
••• Увеличение объемов жилищного строительства составит от 10 до 20%
Численность населения города увеличится не более чем на 500 тыс. человек
Плотность жилой застройки не превысит 25 000 кв. метров / Га (в соответствии с Генпланом города)
Этажность домов составит от 6 до 14 этажей (за некоторыми исключениями до 20 этажей)
TRUE
Численность населения города увеличится не более чем на 500 тыс. человек
Плотность жилой застройки не превысит 25 000 кв. метров / Га (в соответствии с Генпланом города)
Этажность домов составит от 6 до 14 этажей (за некоторыми исключениями до 20 этажей)
TRUE
ИЛИ
потому, что
Финансирование программы из городского бюджета не учитывает интересы ВСЕХ жителей Москвы по улучшению качества жизни TRUE,
Финансирование программы из городского бюджета не учитывает интересы ВСЕХ жителей Москвы по улучшению качества жизни TRUE,
• потому, что
Прямые расходы на дома (не вошедшие и не включенные в программу) жителей района реновации не предусмотрены в программе реновации
Расходы на инфраструктуру частично (в общей сумме) коснутся жителей (не переселенцев) района реновации
Никаких расходов на районы вне программы реновации не предусмотрены TRUE.
Прямые расходы на дома (не вошедшие и не включенные в программу) жителей района реновации не предусмотрены в программе реновации
Расходы на инфраструктуру частично (в общей сумме) коснутся жителей (не переселенцев) района реновации
Никаких расходов на районы вне программы реновации не предусмотрены TRUE.
а Финансирование программы из городского бюджета в интересах 10% жителей Москвы (переселенцев программы реновации) не предполагает полного возврата финансовых средств в бюджет за счет окупаемости TRUE — потому, что
• Запланированный объем жилищного строительства не обеспечивает необходимого объема остатков построенного жилья для коммерческой реализации TRUE — потому, что
•• Заявленный объем строительства жилья по программе превысит объем снесенного только на 25%. С учётом роста площади квартир для переселенцев на 20 ... 30% Правительство Москвы предполагает получить 10 ... 20% остатков жилья, которое можно будет направить на коммерческую реализацию. Такой объем потребует для полной окупаемости торговую наценку от 500 до 1000% при коммерческой реализации остатков нового строительства TRUE.
Бюджетное финансирование
10% жителей Москвы — 10% бюджета
Программа исключительно в пользу переселенцев. Отказавшиеся и не попавшие — длительную жизнь на стройке. Остальные не получат ничего.
Альтернативный вариант
?????
Частные инвестиции
В 3,5 раза объем жилья — 3 ... 5 млн. новых москвичей
Девелоперы должны получить прибыль, а жители все прелести массовой застройки: 30-ти этажные дома, убогую социалку, транспортный коллапс...
Как всё в этой жизни, так и программу реновации губит (спасает) экономика.
Наши логические построения начнем с определения понятия "Программа реновации".
Необходимо отметить, что официального текста такой программы Правительства Москвы не существует. Из официальных документов: принят федеральный закон (с пояснительной запиской к законопроекту), принят закон Москвы о гарантиях прав, изданы различные брошюры с картинками и ответами на вопросы, даны множество интервью чиновников.
Поэтому слово "программа" мы возьмем в кавычки и дадим собственное определение исходя из многочисленных и зачастую противоречивых заявлений московских чиновников.
Правительство Москвы долго скрывало основные градостроительные / экономические показатели так называемой "программы". Первая критика (апокалипсис) была построена на предположении, что программа будет осуществляться по уже известной схеме: Девелопер — прибыль — блочные "монстры" за 30 этажей — коллапс. И лишь только к окончанию второго чтения законопроекта про реновацию чиновники нехотя огласили эти параметры, один из основных — финансирование программы будет осуществляться из бюджета (частные инвесторы в программе не участвуют).
А вот далее в деталях начинается путаница. Если бюджет, то окупаемость? Окупаемость 100-процентная всей программы или только строительства домов? Какой общий объем строительства жилья, какая плотность, высотность, этажность ... на сколько, наконец, увеличится численность жителей Москвы?
Наши логические построения начнем с определения понятия "Программа реновации".
Необходимо отметить, что официального текста такой программы Правительства Москвы не существует. Из официальных документов: принят федеральный закон (с пояснительной запиской к законопроекту), принят закон Москвы о гарантиях прав, изданы различные брошюры с картинками и ответами на вопросы, даны множество интервью чиновников.
Поэтому слово "программа" мы возьмем в кавычки и дадим собственное определение исходя из многочисленных и зачастую противоречивых заявлений московских чиновников.
Правительство Москвы долго скрывало основные градостроительные / экономические показатели так называемой "программы". Первая критика (апокалипсис) была построена на предположении, что программа будет осуществляться по уже известной схеме: Девелопер — прибыль — блочные "монстры" за 30 этажей — коллапс. И лишь только к окончанию второго чтения законопроекта про реновацию чиновники нехотя огласили эти параметры, один из основных — финансирование программы будет осуществляться из бюджета (частные инвесторы в программе не участвуют).
А вот далее в деталях начинается путаница. Если бюджет, то окупаемость? Окупаемость 100-процентная всей программы или только строительства домов? Какой общий объем строительства жилья, какая плотность, высотность, этажность ... на сколько, наконец, увеличится численность жителей Москвы?
Бюджет
Итак, возьмем за основание следующие параметры, которые в целом исчерпывающе описывают "Программу реновации" (как достоверные факты — суждения со статусом True):
Финансирование программы из городского бюджета без привлечения сторонних инвестиций: ориентировочно до 100 млрд. рублей в год (установим условно как 10% годового бюджета города Москва)
Будет снесено порядка 4500 домов и переселено более 1 млн. жителей (установим условно как 10% от 12380664 всех москвичей)
10 - 20% остатков жилья в построенных домах будут направлены на коммерческую реализацию
Численность населения города увеличится не более чем на 500 тыс. человек
Плотность жилой застройки не превысит 25 000 кв. метров / на 1 гектар (в соответствии с Генпланом города)
Этажность домов составит от 6 до 14 этажей (за некоторыми исключениями до 20 этажей)
fort.media Суждения / Реновация жилья в Москве
Будет снесено порядка 4500 домов и переселено более 1 млн. жителей (установим условно как 10% от 12380664 всех москвичей)
10 - 20% остатков жилья в построенных домах будут направлены на коммерческую реализацию
Численность населения города увеличится не более чем на 500 тыс. человек
Плотность жилой застройки не превысит 25 000 кв. метров / на 1 гектар (в соответствии с Генпланом города)
Этажность домов составит от 6 до 14 этажей (за некоторыми исключениями до 20 этажей)
fort.media Суждения / Реновация жилья в Москве
На первый взгляд вполне достойные показатели — никакого апокалипсиса. Тем не менее, Градостроительные решения (плотность застройки, этажность, фасады, парковки, инфраструктура и т.д.) жестко и неразрывно связаны с Экономикой программы (бюджет, окупаемость, прибыль).
Поэтому вариант Правительства Москвы несет существенные противоречия:
либо 10% жителей-переселенцев получит современное новое жильё за счёт 90% остальных жителей Москвы; жители районов реновации (не попавшие в программу или отказавшиеся от участия в ней) получат все прелести жизни на стройке, а по её окончании падение цен на свои квартиры в "старых" домах по сравнению с новыми домами соседей-переселенцев; жители остальных районов (вне программы реновации) не получат ничего;
либо бюджетные расходы должны быть возвращены за счёт коммерческой реализации остатков нового жилья (окупаемость — вариант, когда интересы 90% жителей Москвы не будут нарушены, не считая неудобств от строек по множеству районов Москвы растянутых на десятилетия).
Посмотрим на график окупаемости, исходя из себестоимости строительства (65 - 85 тыс. рублей / кв. м) и средней цены на квартиры (160 тыс. рублей / кв. м). На графике наглядно видно, что 100% окупаемости строительства домов возможно только при реализации остатков с торговой наценкой от 500% до 1000% (нереальная цена продаж от 390 до 935 тыс. руб. / кв. м) при заявленных объемах реализации таких остатков не более 10 - 20% объемов нового строительства.
Поэтому вариант Правительства Москвы несет существенные противоречия:
либо 10% жителей-переселенцев получит современное новое жильё за счёт 90% остальных жителей Москвы; жители районов реновации (не попавшие в программу или отказавшиеся от участия в ней) получат все прелести жизни на стройке, а по её окончании падение цен на свои квартиры в "старых" домах по сравнению с новыми домами соседей-переселенцев; жители остальных районов (вне программы реновации) не получат ничего;
либо бюджетные расходы должны быть возвращены за счёт коммерческой реализации остатков нового жилья (окупаемость — вариант, когда интересы 90% жителей Москвы не будут нарушены, не считая неудобств от строек по множеству районов Москвы растянутых на десятилетия).
Посмотрим на график окупаемости, исходя из себестоимости строительства (65 - 85 тыс. рублей / кв. м) и средней цены на квартиры (160 тыс. рублей / кв. м). На графике наглядно видно, что 100% окупаемости строительства домов возможно только при реализации остатков с торговой наценкой от 500% до 1000% (нереальная цена продаж от 390 до 935 тыс. руб. / кв. м) при заявленных объемах реализации таких остатков не более 10 - 20% объемов нового строительства.
Вывод: при декларируемых Правительством Москвы градостроительных / экономических параметрах реновации окупаемость программы не может быть обеспечена!
Окупаемость при адекватной цене продажи в 160 тыс. рублей / кв. м (средняя цена в Москве в 2017 году) наступает при 70...80%, а вероятнее всего при строительстве в 2 и более раза больше жилья, чем будет снесено! Вероятно планы Правительства именно такие...
А что произойдет, если будут нарушены декларируемые Правительством Москвы градостроительные / экономические показатели "программы реновации"? Тем более, что уже раздаются заявления неназванных чиновников про окупаемость при удвоенном объеме строительства, что резко отличается от заявлений заместителя Мэра Москвы.
Почти половину жилья, построенного по программе реновации, город выставит на рынок / Ведомости / 13 июня 2017 года
"Чтобы окупить затраты на программу реновации жилищного фонда, московские власти планируют продать часть построенного жилья, рассказал «Ведомостям» представитель мэрии. По его данным, для переселения жителей городу придется построить 17–18 млн кв. м жилья, еще примерно 15 млн кв. м нужно продать на рынке, чтобы окупить проект. Вся программа оценивается в 3 трлн руб., продлится она 15 лет, строительство будет вестись все это время, предупредил представитель мэрии."
Если эти планы подтвердятся, то разговоры о продаже 10-20% остатков жилья в новых домах надо в этом случае отнести к разряду курьёзов и зафиксировать уровень доверия к словам чиновников.
Действительно — бюджетные расходы в таком варианте программы удастся возвратить, хотя и не 100%. Но строительство жилья в 2 раза больших объемов приведет к существенным градостроительным проблемам (хотя и не к коллапсу, вариант которого будет рассмотрен ниже).
В этом случае говорить о малоэтажном строительстве (от 6 до 10 этажей) не приходится; этажность сдвигается в зону 10-14 этажей + 20 этажей. Но основная проблема — это параллельно с ростом объемов в 2 раза — рост численности жителей районов тоже в 2 раза! Отсюда весь спектр инфраструктурных проблем, проблем благоустройства, социалки и прочее.
Почти половину жилья, построенного по программе реновации, город выставит на рынок / Ведомости / 13 июня 2017 года
"Чтобы окупить затраты на программу реновации жилищного фонда, московские власти планируют продать часть построенного жилья, рассказал «Ведомостям» представитель мэрии. По его данным, для переселения жителей городу придется построить 17–18 млн кв. м жилья, еще примерно 15 млн кв. м нужно продать на рынке, чтобы окупить проект. Вся программа оценивается в 3 трлн руб., продлится она 15 лет, строительство будет вестись все это время, предупредил представитель мэрии."
Если эти планы подтвердятся, то разговоры о продаже 10-20% остатков жилья в новых домах надо в этом случае отнести к разряду курьёзов и зафиксировать уровень доверия к словам чиновников.
Действительно — бюджетные расходы в таком варианте программы удастся возвратить, хотя и не 100%. Но строительство жилья в 2 раза больших объемов приведет к существенным градостроительным проблемам (хотя и не к коллапсу, вариант которого будет рассмотрен ниже).
В этом случае говорить о малоэтажном строительстве (от 6 до 10 этажей) не приходится; этажность сдвигается в зону 10-14 этажей + 20 этажей. Но основная проблема — это параллельно с ростом объемов в 2 раза — рост численности жителей районов тоже в 2 раза! Отсюда весь спектр инфраструктурных проблем, проблем благоустройства, социалки и прочее.
Вывод: невозможно приемлемым способом окупить программу реновации, предложенную Правительством Москвы.
Инвестиции
Опыт инвестирования I программы сноса пятиэтажек показал, что частному инвестору нужна прибыль (порядка 10% годовых) для чего необходимо строить в 3,3 раза больше жилья, чем сносится.
По современным оценкам для привлекательной рентабельности девелоперам по программе реновации потребуется ещё больше — в 3,5 раза.
Что означает цифра 3,5 в переводе на язык градостроительной практики? Это каменные джунгли небоскребов выше 30 этажей и коллапс городской среды:
По современным оценкам для привлекательной рентабельности девелоперам по программе реновации потребуется ещё больше — в 3,5 раза.
Что означает цифра 3,5 в переводе на язык градостроительной практики? Это каменные джунгли небоскребов выше 30 этажей и коллапс городской среды:
20-30% жилья будет передано собственно под переселение по программе реновации, а 70-80% квартир в построенных домах девелопер направит на коммерческую реализацию
Такой объем строительства может обеспечить плотность жилой застройки, которая превысит 35 000 кв. метров / на 1 гектар
Численность населения города увеличится (по некоторым оценкам) от 3 до 5 млн. человек
Этажность домов составит от 17 до 34 этажей
Такой объем строительства может обеспечить плотность жилой застройки, которая превысит 35 000 кв. метров / на 1 гектар
Численность населения города увеличится (по некоторым оценкам) от 3 до 5 млн. человек
Этажность домов составит от 17 до 34 этажей
Иллюстрация из презентации Москомархитектуры
А существует ли альтернатива рассмотренным выше вариантам, которая снимет перечисленные противоречия между Градостроением и Экономикой?
Решение, по-видимому, возможно, но явно не тривиально — какое? Ждем предложений — пишите.
Решение, по-видимому, возможно, но явно не тривиально — какое? Ждем предложений — пишите.
